优先受偿权的适用条件

1. 优先受偿权的适用条件

不论建设工程价款的优先受偿权是作为一种特殊的留置权，还是作为法定抵押权这样的理论争论，下面着重分析在实务中应如何适用建设工程价款的优先受偿权。1.发包人未按照约定支付建设工程价款是前提条件之一。适用《合同法》第二百八十六条的前提条件之一是发包人未按照约定支付建设工程价款。具体而言，首先，发包人未付价款是特定的建设工程价款，不包括承包人承建的发包人的其它建设工程价款，更不包括发包人因其他原因形成的对承包人的未付款。其次，该建设工程价款是确定的。如果工程已经竣工，该价款应是合同约定的闭口价或者依照合同约定经竣工决算确定的价款扣除发包人已付部分；如果工程尚未竣工，该价款应是根据合同可以确定的进度款或备料款。第三，该建设工程价款应是已届清偿期的。合同应当明确约定建设工程价款的支付期限，特别应当明确备料款、进度款以及尾款的支付期限；如果合同约定不明确，则承包人可以按照《民法通则》第八十八条和《合同法》第六十二条的规定向发包人确定履行期限。值得指出的是，如果发包人因失去清偿能力而被宣告破产，那么即使未到期的建设工程价款也应视为已届清偿期。2.承包人是否须因建设工程合同而合法占有发包人的建设工程？如果将工程价款的优先受偿权定性为特殊的留置权，适用时需满足留置权的一般条件，即承包人只有因建设工程合同而合法占有发包人的建设工程，方可享有优先受偿权。承包人从根据建设工程合同的约定进场施工起，即合法占有了发包人的建设工程，直至承包人将竣工工程移交给发包人或承包人中途退场。承包人移交了建设工程或中途退场后，即不能主张优先受偿权。如果工程价款的优先受偿权是一种法定抵押权，抵押权的特征之一即为不转移抵押物的占有，因而不以合法占有建设工程为前置条件，承包人即使在移交了建设工程或中途退场之后仍有优先受偿权。显然，不同的法律定性对适用条件的要求就不相同，但是从《合同法》第二百八十六条条文字面看，并无承包人合法占有建设工程的要求。3.承包人应当催告发包人在合理期限内支付价款，并在合理期限内行使其优先受偿权。《合同法》第二百八十六条规定，承包人应当催告发包人在合理期限内支付工程价款，若发包人逾期仍不支付，承包人方有权与发包人协议将建设工程折价或申请人民法院依法拍卖。那么，承包人给予发包人多长的履行期限方为合理呢？《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称《批复》）第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起算。该规定限定的是承包人行使优先权的期限，即承包人与发包人协议折价或申请人民法院依法拍卖的期限。那么，在此之前尚需给予发包人支付价款的期限就只能在六个月内。如果参考《担保法》第八十七条的规定，两个月应是一个相对合理的期限，延迟两个月不会对承包人产生实质性不利影响，也不会影响承包人行使其优先权，发包人支付该建设工程价款也需要必要的准备时间。两个月的期限届满后，若发包人仍未履行支付义务，承包人可以与发包人协议将该工程折价或申请依法拍卖该建设工程。当然，两个月的期限尚待最高人民法院以司法解释确定之。最高人民法院对于优先权行使期限的规定，即使承包人的债权能够尽早实现，也能使该建设工程尽早投入使用，实现其自身的使用价值和经济价值。

2. 建设工程优先受偿权优先于哪些权利

物权法第179条规定，债务人不履行到期债务，债权人有权就抵押的财产优先受偿。因此在开发商无法偿还借款时，贷款机构作为抵押权人，可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
而在建工程上除存在抵押权人外，还存在其他权利主体。合同法第286条规定了建筑施工企业对工程款的优先受偿权：发包人逾期不支付工程价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

因此当开发商无力偿还抵押贷款和承包人的合同价款时，同一建设工程中便同时存在在建工程抵押权和承包人的建设工程价款优先受偿权。在发生两权竞合的情形时，两项权利如何实现，是否能够发挥各自的法律功能？
 
1、权利优先顺序
 
基于法定优于约定原理，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

针对实践中的司法实践困惑，2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》进而明确了优先受偿权的法定优先权性质，确定了其优先于抵押权等担保物权的效力，完善了优先权的逻辑体系。
另外需要注意的是，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条还就同一在建工程上存有在建工程抵押权、建设工程价款优先受偿权、房屋预购者期待权的情况做出规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此从权利位阶上看，工程价款优先受偿权高于抵押权，但不高于买受人期待权，位阶高的权利优先于位阶低的权利优先得到保障。

 
 
2、权利的主张与行使
 
建设工程价款优先受偿权是承包人对抗发包人，保障工程价款实现的有力的法律武器。承包人应依法使用该项权利追索工程款，保护自身合法权益：该权利的行使期限为半年，自发包人应当给付建设工程价款之日起算；未竣工工程可行使优先受偿权，但需达到质量合格标准。
需要注意的是，发包人往往在签订建设工程施工合同时便强势要求承包人签署以房抵债协议书，或是在工程建设期间、债务清偿期届满后与其达成以房抵债协议。而以房抵债协议会将工程欠款合同关系转化为以房抵债合同关系，这一情况下施工方会丧失建设工程优先受偿权，承包人应主动保护自身权益，在以房抵债和优先受偿间争取平衡。

在建工程抵押权是金融机构对抗贷款人，保障贷款偿还的法律武器。除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。其中，在建工程存在建筑承发包合同争议的，行政罚没、司法裁定和依法查封的，以及无担保人的公益性质（学校、医院、幼儿园等）在建工程不得设定抵押。
 
3、权利的限制与放弃
 
优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。且该权利具有“承包人无须对建筑物存在实际占据、无须双方合意达成一致”的特点——优先受偿既无须办理登记手续，其受偿额又不属公示信息。因此对于金融机构而言，在建工程抵押贷款的最大风险便是工程款优先受偿权优于抵押权问题。
2004年银监会制定的《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求银行密切关注建设工程价款优先受偿权带来的潜在法律风险，但面对优先受偿权可能对于银行贷款抵押权行使的限制，银行在提供在建工程抵押贷款时往往要求开发商出具承包人放弃工程价款优先受偿权的书面承诺。开发商便利用其优势谈判地位，在签订建设工程施工合同时便要求承包人签署放弃优先受偿权协议书。
在这一情况下，银行的债权得到了最大程度保障，在建工程被强制拍卖或被变价所得价金将优先用于抵押权实现，承包人不再享受排他的优先受清偿的权利。
需要注意的是，针对实践中承包人或自愿或被动放弃工程价款优先受偿权的现象，2019年2月起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》明确：优先受偿权可以约定放弃、限制，但不得损害建筑工人的利益。换言之，该放弃行为损害社会和实际施工人等第三人利益的则不予支持。
现实中优先受偿权与在建工程抵押权冲突的出现，有待于在建工程登记的完善。当权利人登记能够发挥应有作用时，各项权利能够得到更好的竞存与实现，各权利主体的利益方能协调平衡。当然，在“以房抵债”及“放弃优先受偿权”或明示或暗示、或主动或无奈的情况下，承包人也可主动寻求发包人提供业主支付担保，在第三人的帮助下确保工程款的顺利实现。

3. 如何理解合同法第286条规定的建设工程优先受偿权

最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》

第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先

受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
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4. 法定优先权是什么?

你好，在中国法定优先权就三种。 
　　1、建设工程承包人的法定优先权（工程价款优先权） 
　　《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 
　　2、破产程序中职工工资优先受偿 
　　《企业破产法》第一百一十三条的规定：破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配；破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。 
　　3、船舶优先权 
　　船舶优先权是指海事请求人依照《海商法》第二十二条的规定，向船舶所有人、光船承租人、船舶经营人提出海事请求，对产生该海事请求的船舶具有优先受偿的权利。 《海商法》第二十二条规定享有优先权的内容是： 一、船长、船员和在船上工作的其他在编人员，根据劳动法律、行政法规或者劳动合同所产生的工资、其他劳动报酬、船员遗反费用和社会保险费用的给付请求； 二、在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求； 三、船舶吨税、引航费、港务费和其他港口规费的缴付请求； 四、海难救助费的救助款项的给付请求； 五、船舶在营运中因侵权行为产生的财产赔偿请求； 船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿； 
　　

5. 与承包人的优先受偿权有关的几点问题

一、承包人工程款的优先受偿权《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称批复）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。”以上是目前我国相关法律对承包人工程款优先受偿权的规定。分析上述法条可以看出，批复的规定极大提高了合同法第二百八十六条的可操作性，将承包人的优先受偿权落到了实处，解决了第二百八十六条规定过于原则性，很多细节性问题没有规定等问题。下面我们具体分析一下承包人的优先受偿权：首先是承包人的优先受偿权具体优先于哪些权利。从法律的规定可以看出承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权；其次，承包人的优先受偿权不能对抗经过预告登记的已经支付全部或者部分购房款的商品房买受人；第三，优先受偿权只包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失；第四，承包人主张优先受偿权是有期限要求的，即建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。第五，行使优先受偿权时，承包人应当以催告并且给予发包人合理的履行期限为前提。那么在主张工程款优先受偿权时应该注意的细节有哪些？1、优先受偿权并不是可以对抗所有的抵押权和债权的，其中之一就是经过预告登记的已经支付全部或者部分购房款的商品房买受人，但是这里的买受人的购房合同必须是已经经过预告登记的，因为若双方当事人已经在房地产部门办理了交易登记手续，则消费者已经取得房屋所有权，就该房屋而言，法定抵押权已归于消灭。2、要主张优先受偿权之前必须要给发包人以合理的履行期限，工程在竣工交付后，承发包双方当事人已就工程完成结算并确定了工程欠款数额，如发包人不按时支付工程欠款的，承包人通过发函等形式催告发包人在函告指定的时间内支付工程欠款(该期限在286条款及司法解释中未作出明确规定，依法理及通常情况应理解为不超过2个月为限)，如发包人未在该期限内支付欠款，则承包人可发函至发包人协商以该工程作价抵偿工程款，或承包人直接向人民法院提出申请，要求对该工程进行拍卖，并从拍卖款中优先受偿。如果工程在交付后，发包人未及时与承包人进行结算，工程欠款尚未明确，承包人可直接以诉讼或仲裁方式主张自己的权利，但诉讼或仲裁提起的时间必需在竣工后6个月内提出，否则，承包人将丧失优先受偿的权利。3、如何确定“竣工之日”？“竣工”在法律意义上有两层含义，一是民事法律上的“竣工交付使用”行为，二是行政程序上的“竣工验收合格”行为。这两种不同性质的“竣工”行为，在时间上、程序上存在着明显的不同。民事法律上的“竣工交付”是指承发包双方当事人的承发包合同履行情况的相互认可，其法律特征是建设工程标的物的占有权的转移；行政程序上的是指在民事法律意义上竣工交付的基础上完成的法定行政许可或者备案手续。一般认为，司法解释中的“竣工之日”应为民事法律上的“竣工交付使用之日”，在实践中，体现为承包人向发包人提交工程竣工报告书之日。如果承发包双方未能就“竣工交付”达成一致，则承包人可考虑以“合同约定的竣工之日”为根据向发包人主张优先受偿权。4、哪些工程属于不宜折价、拍卖的工程？依据一般的法律理论和常识，不宜折价、拍卖的建设工程应当解释为高速公路、政府办公楼、铁路桥梁之类的工程。

6. 工程施工合同纠纷中优先受偿权如何行使

《合同法》第二百八十六条赋予了承包人建设工程价款优先受偿权，其立法初衷在于“保护承包人的合法权益”，建设工程优先受偿权有六个月的行使期限且自竣工之日或约定的竣工之日起算。那么工程施工合同纠纷中优先受偿权如何行使呢?下面，华律网小编详细为您介绍具体内容。
根据《合同法》第二百八十六条之规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权有两种途径，分别为私力救济途径的协议折价和通过公力救济所实现的申请拍卖。
(1)协议折价
协议折价是指，承包人与发包人在达成一致意思表示的情况下，对建设工程进行折价，以所得价款来优先实现承包人的工程价款债权。实践中常见的操作方式即：在对承包人的所建工程进行合理公平的估价后，承包人通过支付工程折价与所欠工程价款的差额而取得该项工程项目的所有权，这也是我们常说的以房抵款的表现形式之一。
当承包人的债权额在折价款的范围内，则该债权因为完全受偿而归于消灭，如果该折价款不足以覆盖全部的工程价款债权，则承包人剩下的尚未清偿的债权部分，沦为普通债权，不再享有优先受偿之地位。
如果承包人与发包人之间的折价方式明显存在着高价低估、或是低价高估的情形，以此来达到规避税收或侵害其他债权人利益的非法目的，其他债权人有权依据《合同法》第七十四条之规定行使撤销权，否定当事人间协议折价的效力。
私力救济因为其便捷性、自治性而受到建筑市场参与主体的欢迎，但是，作为一项资金密集型的产业，实践中以在建工程融资是发包人的常见做法，而不动产抵押生效的前提是进行抵押登记，在未获得抵押权人同意的情况下，国土、房管等部门通常不会为承包人直接办理过户手续，可能会要求承包人先出示其抵债行为及建设工程价款优先受偿权合法存在的依据，如此一来，当事人的协议折价方式仍无法得到快速实现，最终仍需回归司法途径解决。
(2)申请拍卖
当承包人与发包人未能就折价的方式、内容达成一致意见时，承包人可以通过向法院申请拍卖的方式，在人民法院的主持下对建设工程进行拍卖，以所得价款实现其工程价款优先受偿权。
申请拍卖的前提应当是确认该工程价款优先受偿权的合法存在以及行使的无争议，作为一项法定优先权，建设工程价款优先受偿权无需对外公示既已天然存在，为承包人所拥有，但其行使因为突破了债的平等性原则而将会对其他债权人产生巨大影响，因此，并非承包人依法提出拍卖的申请，即可当然的由法院执行，在发包人或其他债权人提出异议时，承包人需先通过法律途径来确认自身依法享有优先受偿权，以生效法律文书的效力排除他人的异议。
(3)特别程序
在发包人破产的情况下，承包人可以通过申请参加对建设工程变价款的分配程序以主张优先受偿权;或者在有其他担保财产的情况下，可以依据《民事诉讼法》第一百九十六条之规定，向担保财产所在地或者担保物权登记地的基层人民法院提出申请，通过特别程序实现建设工程价款优先受偿权。法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当时人依据该裁定可以向法院申请执行;不符合法律规定的，裁定驳回申请。当事人可以向法院提起前项优先权确认之诉。
承包人行使建设工程价款优先受偿权有两种途径，分别为私力救济途径的协议折价和通过公力救济所实现的申请拍卖。在发包人破产的情况下，承包人可以通过申请参加对建设工程变价款的分配程序以主张优先受偿权

7. 优先受偿权是否实体权利

关于优先权性质的基本定论

1、优先权是一项独立的民事权利。否认优先权是独立的民事权利主要有以下学说：（1）特殊效力说。该说认为优先权是特殊债权的一种特殊效力，即优先受偿效力。（2）清偿顺序说。该说也认为优先权不是一项单独的民事权利，而是特殊债权之间的清偿顺序。特殊效力说和清偿顺序说都不全面。第一，权力产生原因独立。优先权基于法律的直接规定产生；而特殊债权则因为合同、侵权或其他法律事实产生。第二，权利效力范围独立。特殊债权的债权人享有的债的请求权；而优先权直接对债务人的总财产或特定财产优先受偿，享有的是对物的支配权。

2、优先权是一项实体性权利。区别一项权利是实体性权利还是程序性权利，核心是看权利的设定是否会直接影响当事人法律关系的实质内容。就特殊优先权而言，由于权利客体特定，优先权人可以占有支配债务人的特定动产或不动产，并就其价值优先受偿，这些内容的加入，显然已经改变了当事人之间的债权债务关系，成为实体性权利。就一般优先权而言，虽然债权人对债务人的财产并不能直接支配，但仍具有对抗力，在其债权未受清偿之前，可以对抗其他债权人，甚至可以对抗享有担保物权的债权人而优先受偿，否则只能与普通债权人平等受偿，这显然在原有的债权债务关系加入了新内容，构成了实体性权利。

8. 最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条

最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复
（[2004]民一他字第14号）

福建省高级人民法院：

　　你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：

　　装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

　　此复。


　　二00四年十二月八日