房地产再迎利好！全国性商品房预售资金监管办法出台

1. 房地产再迎利好！全国性商品房预售资金监管办法出台

2月11日，据央广网消息，全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。
意见明确：预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。

据1994年出台的《城市商品房预售管理办法》规定，“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，同时“省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。”
而新出台的全国性商品房预售资金监管的意见，与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定最大不同之处在于明确对预售资金的规定进行了全国统一，进而有利于规范预售资金的使用。
明确“预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。”
新出台的全国性商品房预售资金监管的意见有利于厘清各地商品房预售资金监管责任，增强商品房预售资金使用的灵活性，可对此前部分地方预售资金监管过严的做法起到纠偏效果。
明确预售资金账户基本标准
据了解，管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。
此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定，即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。
但由于全国并无统一的规定，部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。
知情人士透露，管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。
商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，但此前各地规定的监管范围存在一定差异。
在资金的提取节奏上，当前部分城市重点监管资金提取节奏较慢，部分城市主体结构封顶前可提取的最高重点监管资金比例在50%以下，主体结构封顶前重点监管资金较难取用。
从额度上来看，部分城市规定为预售款的10%-40%，如广东城市普遍为10%，昆明为30%，重庆为35%；部分城市规定为工程造价上浮一定比例，如浙江为工程造价的1.3倍，福建的城市多为1.2倍。
有助于提升房企资金流动性
当监管突然收紧时，房企实际可动用的现金会显著小于按照此前资金筹划下预期可动用的现金，房企流动性开始承压，预售资金监管执行越严，房企流动性压力越大，进而形成负反馈。
尤其在保交付、防烂尾压力下，各地纷纷加强对当地项目预售资金的监管。目前监管偏紧使得房企对账面资金的调度能力变差，进一步加剧了流动性紧张的局面。
业内人士指出，允许房企在预售资金达到监管额度后，可自由提取使用超出额度的资金，该新近出台的管理办法有望改变这一现状，有助于提升房企资金的流动性，推动其稳健发展。
此外，该管理办法还释放了利好的信号。据悉，该管理办法明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。

2. 全国性商品房预售资金监管的意见

预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。【拓展资料】商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。但此次的政策对于地产方面来说利好有限，“因企施策”或是预售资金监管调控的大方向。对于出险房企来说，该政策并不会放松监管预售资金监管账户，只会加强监管。尽管有些房企的预售资金监管户余额确实是有很大一部分资金，但能具体能释放多少出来目前还不知道。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但是，这么多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。目前，各地对于房企预售资金的监管力度各不相同。据不完全统计，2021年8月份以来，已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京、石家庄、厦门等城市陆续出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管，维护市场交易平稳健康。

3. 全国商品房预售资金监管意见出台

2月11日，据央广网消息，全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。
消息称，意见明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。
据澎湃新闻了解到，此前该文件的征求意见稿于2021年底下发。
受此消息刺激，2月11日早间开盘后，房地产开发、家居装修、建筑、地产中介代理等板块齐声上涨，多股出现涨停现象。
截至今日收盘，泰禾集团(000732.SZ)涨停，收3.36元/股;南山控股(002314.SZ)涨停，收5.04元 /股;荣安地产(000517.SZ)报2.85元/股，涨停;天保基建(000965.SZ)涨停，报3.29元/股。此外，金科股份(000656.SZ)报5.08元/股，涨停;京投发展(600683.SH)涨停收盘，报5.32元/股;嘉凯城(000918.SZ)报2.89元/股，涨停。但从总体来看，房地产指数跌幅0.03%。
在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但是，这么多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。
商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。
有房企人士对澎湃新闻表示，预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。但此次的政策对于地产方面来说利好有限，“因企施策”或是预售资金监管调控的大方向。该人士认为，对于出险房企来说，该政策并不会放松监管预售资金监管账户，只会加强监管。尽管有些房企的预售资金监管户余额确实是有很大一部分资金，但能具体能释放多少出来目前还不知道。
目前，各地对于房企预售资金的监管力度各不相同。
据澎湃新闻不完全统计，2021年8月份以来，已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京、石家庄、厦门等10数城陆续出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管，维护市场交易平稳健康。
与此同时，也有山东省烟台市出台新政降低守信房企预售资金监管比例，为部分优质开发商提供提取资金提供条件。
诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，上述意见意味着对预售资金的监管进行了全国统一，这一举措有利于预售资金监管的规范性，当前国内各个城市的预售资金监管不一，而烂尾楼、延迟交房以及低质量房的现象不减，预售资金的监管显得更为重要，实现全国标准管理更有利于商品房预售资金监管的落地，促进房地产行业的健康发展。
另外，该意见明确“预售资金额度监管为“重点额度监管”，根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。这一点无疑是对房企来说有较大的利好，以往对于预售资金实行全监管，拉长了企业的回款周期，而房企的融资监管近年来更严，从而加大了房企的资金流压力。此条细则增强了商品房预售资金的灵活性，加强了回款的流动性，有利于缓解房企的资金压力，对房地产行业的内部循环也有着积极的作用。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，上述意见出台后将大大加强预售资金管理的规范性和灵活性，有助于房企合理安排使用资金、稳健经营。目前看来，保持房企资金的适度流动性都是引领行业走出低谷的重要措施。在“保交付”方面，需要政府、企业、金融机构等多方面共同努力，促进风险平稳化解。

4. 全国性商品房预售资金监管办法出台 房企有望获更多流动性

财联社（北京，记者 陈默）讯，财联社记者从多方获悉，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。
据了解，该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。
知情人士指出，此次新出台的资金监管办法保证了商品房预售资金使用的灵活性，在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。对于此前部分地方在预售资金管理执行过程中过于严格的做法，亦将有一定的纠偏效果。
明确预售资金账户基本标准
据了解，管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。
此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定，即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。
但由于全国并无统一的规定，部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。
知情人士透露，管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。
商品房预售资金使用的灵活性将获提升
预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。管理办法在继续强调加强预售资金账户管理的同时，进一步提升了预售资金使用的灵活性。
据透露，管理办法强调，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。
此外，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。
管理办法要求加强各方信息共享，商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测，定期和地方住建部门进行对账等。
据了解，商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，但此前各地规定的监管范围存在一定差异。
此外，部分地区原有政策规定存在提取基数和比例过高的问题。重点监管资金的提取基数包括备案价、工程款、实收款三类，其中以备案价、工程款为基数的城市占绝大多数，极少城市以实收款为基数。
在资金的提取节奏上，当前部分城市重点监管资金提取节奏较慢，部分城市主体结构封顶前可提取的最高重点监管资金比例在50%以下，主体结构封顶前重点监管资金较难取用。
在保交付、防烂尾压力下，各地纷纷加强对当地项目预售资金的监管。目前监管偏紧使得房企对账面资金的调度能力变差，进一步加剧了流动性紧张的局面。业内人士指出，允许房企在预售资金达到监管额度后，可自由提取使用超出额度的资金，将有助于提升房企资金的流动性，推动其稳健发展。若能在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。申万宏源房地产行业首席分析师袁豪认为，预售资金使用的合理化、规范化或仍是后续政策的主导思路。后续因企施策、因城施策的政策或是预售资金监管调控的大方向。

5. 全国性商品房预售资金监管办法出台

据财联社消息，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。
据了解，该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。
知情人士指出，此次新出台的资金监管办法保证了商品房预售资金使用的灵活性，在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。对于此前部分地方在预售资金管理执行过程中过于严格的做法，亦将有一定的纠偏效果。
明确预售资金账户基本标准
据了解，管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。
此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定，即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。
但由于全国并无统一的规定，部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。
知情人士透露，管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。
商品房预售资金使用的灵活性将获提升
预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。管理办法在继续强调加强预售资金账户管理的同时，进一步提升了预售资金使用的灵活性。
据透露，管理办法强调，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。
此外，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。
管理办法要求加强各方信息共享，商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测，定期和地方住建部门进行对账等。
据了解，商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，但此前各地规定的监管范围存在一定差异。
此外，部分地区原有政策规定存在提取基数和比例过高的问题。重点监管资金的提取基数包括备案价、工程款、实收款三类，其中以备案价、工程款为基数的城市占绝大多数，极少城市以实收款为基数。
在资金的提取节奏上，当前部分城市重点监管资金提取节奏较慢，部分城市主体结构封顶前可提取的最高重点监管资金比例在50%以下，主体结构封顶前重点监管资金较难取用。
在保交付、防烂尾压力下，各地纷纷加强对当地项目预售资金的监管。目前监管偏紧使得房企对账面资金的调度能力变差，进一步加剧了流动性紧张的局面。业内人士指出，允许房企在预售资金达到监管额度后，可自由提取使用超出额度的资金，将有助于提升房企资金的流动性，推动其稳健发展。若能在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。申万宏源房地产行业首席分析师袁豪认为，预售资金使用的合理化、规范化或仍是后续政策的主导思路。后续因企施策、因城施策的政策或是预售资金监管调控的大方向。

6. 全国商品房预售资金监管意见出台，对房企影响仍有待观察

2月11日，据央广网消息，全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。
消息称，意见明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。
据澎湃新闻了解到，此前该文件的征求意见稿于2021年底下发。
受此消息刺激，2月11日早间开盘后，房地产开发、家居装修、建筑、地产中介代理等板块齐声上涨，多股出现涨停现象。
截至今日收盘，泰禾集团（000732.SZ）涨停，收3.36元/股；南山控股（002314.SZ）涨停，收5.04元 /股；荣安地产（000517.SZ）报2.85元/股，涨停；天保基建（000965.SZ）涨停，报3.29元/股。此外，金科股份（000656.SZ）报5.08元/股，涨停；京投发展（600683.SH）涨停收盘，报5.32元/股；嘉凯城（000918.SZ）报2.89元/股，涨停。但从总体来看，房地产指数跌幅0.03%。
在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但是，这么多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。
商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。
有房企人士对澎湃新闻表示，预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。但此次的政策对于地产方面来说利好有限，“因企施策”或是预售资金监管调控的大方向。该人士认为，对于出险房企来说，该政策并不会放松监管预售资金监管账户，只会加强监管。尽管有些房企的预售资金监管户余额确实是有很大一部分资金，但能具体能释放多少出来目前还不知道。
目前，各地对于房企预售资金的监管力度各不相同。
据澎湃新闻不完全统计，2021年8月份以来，已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京、石家庄、厦门等10数城陆续出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管，维护市场交易平稳健康。
与此同时，也有山东省烟台市出台新政降低守信房企预售资金监管比例，为部分优质开发商提供提取资金提供条件。
诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，上述意见意味着对预售资金的监管进行了全国统一，这一举措有利于预售资金监管的规范性，当前国内各个城市的预售资金监管不一，而烂尾楼、延迟交房以及低质量房的现象不减，预售资金的监管显得更为重要，实现全国标准管理更有利于商品房预售资金监管的落地，促进房地产行业的健康发展。
另外，该意见明确“预售资金额度监管为“重点额度监管”，根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。这一点无疑是对房企来说有较大的利好，以往对于预售资金实行全监管，拉长了企业的回款周期，而房企的融资监管近年来更严，从而加大了房企的资金流压力。此条细则增强了商品房预售资金的灵活性，加强了回款的流动性，有利于缓解房企的资金压力，对房地产行业的内部循环也有着积极的作用。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，上述意见出台后将大大加强预售资金管理的规范性和灵活性，有助于房企合理安排使用资金、稳健经营。目前看来，保持房企资金的适度流动性都是引领行业走出低谷的重要措施。在“保交付”方面，需要政府、企业、金融机构等多方面共同努力，促进风险平稳化解。

7. 全国商品房预售资金监管意见出台，对房企影响仍有待观察

2月11日，据央广网消息，全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。
消息称，意见明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。
据澎湃新闻了解到，此前该文件的征求意见稿于2021年底下发。
受此消息刺激，2月11日早间开盘后，房地产开发、家居装修、建筑、地产中介代理等板块齐声上涨，多股出现涨停现象。
截至今日收盘，泰禾集团（000732.SZ）涨停，收3.36元/股；南山控股（002314.SZ）涨停，收5.04元 /股；荣安地产（000517.SZ）报2.85元/股，涨停；天保基建（000965.SZ）涨停，报3.29元/股。此外，金科股份（000656.SZ）报5.08元/股，涨停；京投发展（600683.SH）涨停收盘，报5.32元/股；嘉凯城（000918.SZ）报2.89元/股，涨停。但从总体来看，房地产指数跌幅0.03%。
在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但是，这么多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。
商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。
有房企人士对澎湃新闻表示，预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。但此次的政策对于地产方面来说利好有限，“因企施策”或是预售资金监管调控的大方向。该人士认为，对于出险房企来说，该政策并不会放松监管预售资金监管账户，只会加强监管。尽管有些房企的预售资金监管户余额确实是有很大一部分资金，但能具体能释放多少出来目前还不知道。
目前，各地对于房企预售资金的监管力度各不相同。
据澎湃新闻不完全统计，2021年8月份以来，已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京、石家庄、厦门等10数城陆续出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管，维护市场交易平稳健康。
与此同时，也有山东省烟台市出台新政降低守信房企预售资金监管比例，为部分优质开发商提供提取资金提供条件。
诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，上述意见意味着对预售资金的监管进行了全国统一，这一举措有利于预售资金监管的规范性，当前国内各个城市的预售资金监管不一，而烂尾楼、延迟交房以及低质量房的现象不减，预售资金的监管显得更为重要，实现全国标准管理更有利于商品房预售资金监管的落地，促进房地产行业的健康发展。
另外，该意见明确“预售资金额度监管为“重点额度监管”，根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。这一点无疑是对房企来说有较大的利好，以往对于预售资金实行全监管，拉长了企业的回款周期，而房企的融资监管近年来更严，从而加大了房企的资金流压力。此条细则增强了商品房预售资金的灵活性，加强了回款的流动性，有利于缓解房企的资金压力，对房地产行业的内部循环也有着积极的作用。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，上述意见出台后将大大加强预售资金管理的规范性和灵活性，有助于房企合理安排使用资金、稳健经营。目前看来，保持房企资金的适度流动性都是引领行业走出低谷的重要措施。在“保交付”方面，需要政府、企业、金融机构等多方面共同努力，促进风险平稳化解。

8. 商品房预售资金监管调整将缓解房企“困境风暴”？

2月10日晚间，一则全国性商品房预售资金监督管理办法于近日制定出台的消息，一时成为房地产行业关注热点。
消息称，商品房预售金监管办法明确对预售资金规定进行了全国统一，要求预售资金必须全程全额监管，但分为一般监管额度和重点监管额度，其中重点监管额度比例将由市县一级住建部门根据工程造价合同等核定，当账户内资金达到监管额度之后，剩余资金则可以由房企提取使用。
一时间，关于房地产行业将迎来实质性利好的言论甚嚣尘上。那么，预售金监管办法的出台是否意味着全国预售资金监管将大幅放松？房企现金流能否缓解？对此，我们邀请华泰证券地产首席分析师陈慎、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、中指研究院指数事业部研究副总监陈文静、易居研究院智库中心研究总监严跃进就相关话题进行了探讨。
中国房地产报：长期以来，部分城市商品房预售资金监管的缺位被社会诟病，也制约着房地产行业的稳定健康发展。此次，预售金监管办法的出台您认为有何意义？这次改革的逻辑是什么？
陈慎： 这次预售资金监管办法出台背景在于，由于房地产行业景气度下行以及房企融资面临严厉监管下，越来越多房企出现现金流风险，这也使得各地出现烂尾楼问题的可能性加大，会造成潜在民生问题。
由于过去商品房预售资金监管并没有全国性文件，制定权都在于地方，则容易造成两个极端：一是持续缺位，部分城市在面临烂尾风险前反应不及时；二是过严监管，部分地方过度升级当地资金监管政策，反而会造成次生的房企现金流问题。此次全国性文件出台，核心逻辑在于给各个地方政府有了统一参考的监管细则标准，一则有助于弥补部分城市缺位，二则有助于修正部分城市过严政策，给予房企合理的预售资金提取空间。
李宇嘉： 我国商品房预售管理办法对预售资金监管的规定，具体由各地制定本地的预售资金管理办法。但是，从近期风险案例看，普遍违规挪用预售资金，地方监管的有效性需提高。
近年来，商品房风险不断发生，各地烂尾楼明显增加。未来，房地产大量竣工交付，前期加杠杆、挪用预售资金的现象很普遍，可能还会出现烂尾、交付难问题，需要专门对预售资金监管进行重新设计。另外，现在地价比较高，开发商资金链比较紧张，如果还沿用过去的监管模式，加上各地资金监管普遍加强，可能不利于防风险，也不利于房地产企业良性循环。
严跃进： 商品房预售资金监管政策的推出与房企资金回笼和去年市场情况相关。近年来根据房企预售环节暴露出的问题也进行了进一步考虑。现在推出商品房预售金监管办法有两个目的，一是规范银行行为，将资金更好的用于开发商；二是从开发商和政策推出方的角度来看，金融政策、发债政策宽松的同时，适当放松预售资金的使用政策，为房企创造更好的营商环境，支持商品房市场以更好满足购房者合理住房需求。
中国房地产报：当前商品房预售资金监管存在哪些痛点和难点？容易出现哪些问题？
陈慎： 自从部分知名房企发生流动性风险后，各地普遍升级预售资金监管政策，我们认为难点在于如何平衡好监管尺度。部分城市过度升级商品房预售资金监管政策后，使得预售制度变相成为了现房销售制度，使得所在城市房企现金流进一步吃紧，反而造成更多现金流风险，如何保证当地项目顺利交付，又不给当地房企多大压力，这是很多地方政府需要优化和思考的命题。
陈文静： 主要痛点和难点在于，商品房预售资金监管力度和范围如何更加合理地设定，确保项目顺利竣工的同时，提高预售资金的使用效率。
部分城市过于宽松的商品房预售资金监管或者资金监管缺位下，一旦开发企业资金出现问题，项目顺利完工将受到严重挑战，购房者合法权益无法得到保障，上下游供应商合法权益亦无法保障，房地产上下游资金链将受影响；另一个角度看，购房者置业情绪将受到拖累，入市节奏亦将明显放缓，进一步加剧企业的经营性现金流回笼压力。
部分城市在“保交付”压力下，过度收紧预售资金监管政策，一定程度上加剧了企业的资金压力，预售资金循环使用效率降低，亦不利于行业循环发展。
李宇嘉： 当前预售资金监管主要容易出现以下三个方面的问题：
一是挪用预售资金扩大投资，相当于“加杠杆”，对扩大卖地卖房、提高地价房价、增加贷款收益都有好处，有的地方强监管积极性不高，挪用预售资金扩大投资有利于银行存贷款业务，施工和监理单位比较弱势，也会配合开发商套取预售资金。
二是开发商融资渠道多元化，包括商票、供应链融资等，且相互之间没有信息共享，每一个融资渠道都拿预售资金作为还款担保，导致预售资金覆盖不了。当出现问题，大家都来查封预售资金账户，这时由于账户在银行那里，住建部门相对弱势，最后就导致交付难、烂尾现象。
三是容易出现忽左忽右现象，即希望地产投资增长，卖地增加时，就忽视预售资金监管，导致套取和挪用现象普遍；当担心交付难的时候（比如当下各地重视保交楼），就超额监管，正常的提取也无法实现。
中国房地产报：有消息称，商品房预售金监管办法将统一对预售监管资金监管额度等基本标准进行明确，并提及在达到监管额度后，剩余资金可由房企提取使用。您如何看待这一要求？
李宇嘉： 本来也应该这样。哪些能提、哪些不能提，什么时候能提，什么时候不能提，有哪些例外提取的情况等，这些都应该以规范的文件确定下来。比如，重点监管资金（含农民工工资的工程款）严格按节点提取，资金按流程就可以提取；到了节点就能提取，不到节点就不能提取，拖欠工程款、农民工工资的就不能提取。
未来，商品房预售资金监管的原则是规范和透明、“既管好又不管死”。管好，就是严格专用账户，专款专用，资金闭环运营，不能挪用、套取，严格按节点使用，确保交付、房屋质量，这是本源。“不管死”，就是到了提取节点、超过监管额度的、有银行保函保证的、企业信用优质的（比如三A信用等级的），都能提。但本质上，预售资金优先保障项目竣工交付及与此相关的一切资金支出。
陈文静： 对商品房预售监管资金监管额度等基本标准进行明确，有利于地方政府责任落位，对基本的内容统一要求后，亦给各地政府因城施策预留了空间。另外，这一办法提出在达到监管额度后，剩余资金可由房企提取自由使用，一定程度上将对当前部分城市过度收紧的监管政策进行纠偏，有利于提高资金使用效率。
中国房地产报：最近，多个城市先后发布了升级版商品房预售资金监管的相关规定，其中有城市选择加强监管，也有城市选择放松预售资金规则。结合商品房预售金监管办法，您认为未来地方政府该如何参与其中，促进房地产业健康发展？
李宇嘉： 对商品房预售资金监管要正本清源，还是要回到我们为什么要搞商品房预售制度（而不是选择现售）本源上。搞预售目的是“降低房屋成本、增加住房供应”，但在这很大程度上是从开发商利益考虑的，怎么保障小业主的利益呢？那就“专用账户，专款专用”，既不能因噎废食，取消预售制度；也不能不好好监管，而是两个方面都要结合起来。
做到这些，一是完善预售资金监管办法，把规则搞清楚，哪些资金要监管、什么时候监管，什么时候提取，提交什么材料才能提取，谁来监管等；二是加强与监管账户银行的合作和分工，二者目标应该统一，房子烂尾了，对银行债权保护也不利；三是预售资金监管与预售申请结合起来，预售门槛不能放松，否则就是纵容开发商挪用预售资金。
严跃进： 在实际操作过程中，政策的松紧要依据实际情况来判断。松主要体现在，这些资金需要尽可能流入到房企，让房企能够更好的用于工程建设，防范账户封锁、司法拍卖、查封预售资金监管账户等行为。同时，紧的方面也会继续延续，继续防范开放商资金违规挪用等行为。
按照地方政府角度去理解，政策制定相对更严格也是合理的，其主要目的是为了防范各地出现烂尾风险。根据去年出台的预售资金监管政策的主流基调来看，主要是以收紧为主，结果导致企业资金更加紧张，因此政策应该与市场的周期相吻合，与房地产行情更加吻合。政策原文中也提及要“改变原有各地商品房预售资金监管责任不清的情况，督促和检查预售资金监管的实施情况”，这一方面也与银行密切相关，部分银行没有及时将开发商资金纳入监管账户，同时也随意克扣预售监管资金，从这一角度来看需要政策进行纠偏，这也与前文所提到的明确真正的监管者相联系。
中国房地产报：有说法认为随着商品房预售金监管办法的出台，将给房地产市场带来大量流动资金，房地产行业将迎来转机，也会在一定程度上改善房企资金状况。对此如何看？
陈慎： 我们认为必须认清当前房地产行业的大势，首先，景气度仍未改善，房企去化依然低迷，房企现金流风险依然未能解除，所以全国预售资金监管是不会大幅放松；其次，全国政策下发后，还得看各个地方政策细则执行，因此带来大量流动资金的说法我们持保留态度。
但房企现金流出现边际改善的趋势是一定的，与此同时我们认为更需要重视其信号意义：一是房地产改善政策正从金融端迈向需求端；二是此次政策酝酿于1月份，落实在开年，也说明监管层稳增长的迫切性，后续可以期待更多的房地产稳增长政策。
李宇嘉： 此次政策的推出是正本清源，建立长效机制，完善监管制度，加强制度和政策的执行，推进信息透明，加强监管合作。该提的提，不该提的就不能提，并不是为了给开发商纾困。
陈文静： 商品房预售资金监管办法的出台一定程度上有利于缓解企业资金压力，但去年下半年以来部分房企违约导致地方政府对房企的信任度明显减弱，对于资金压力较大或者负债较高的企业来说，政府预售资金监管或难有明显改善。“保交付”的目标不仅仅局限在一个楼栋，项目相关配套建设的顺利完成同样重要，因此，预售资金监管范围很难大幅放松。对于经营稳健企业，本次政策的出台或有利于企业资金循环使用。因此，在地方因城施策下，本次政策出台对监管资金释放的额度或有限。
另外，近年来房地产合作开发项目较多，合作方风险导致部分项目受到影响，当前合作开发企业之间信任度偏弱，各方对共管账户下的资金监管要求提升，本次政策出台对这部分监管资金的释放亦有限。
综合来看，本次政策意在推动行业监管回归理性，结合当前时点来看，有利于稳定市场及企业预期。但合理的预售资金监管是保障项目顺利竣工的关键，政策仍明确各地资金监管要“保交付”，维护购房者合法权益，预计在各地政府因城施策下，基于房企流动性风险尚未完全出清等情况，本次政策对企业资金压力的缓解或将相对有限，对于各地执行尺度及实际政策效果仍需理性看待。