物业管理对维修基金费用的具体怎么算？

1. 物业管理对维修基金费用的具体怎么算？

物业维修基金收费计算是商品住宅业主或非住宅的业主按照每平方米建筑面积交存首期的形式交付的，交付的标准是当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%到8%。首期住宅专项维修资金的数额还会进行公布，并适时调整。【法律依据】《住宅专项维修资金管理办法》第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

2. 陕西省物业维修基金使用

　　一、维修基金的使用范围

　　1．公用设施维修基金的使用范围：

　　①小区内的道路；
　　②小区内的路灯；
　　③小区内园林绿化地；
　　④小区内的地下排水管；
　　⑤小区内的文化体育场所；
　　⑥小区内的停车场；
　　⑦其他公用设施。

　　2．房屋本体维修基金的使用范围：

　　①房屋的承重墙的结构部位；
　　②抗震结构部位；
　　③多墙面；
　　④楼梯间；
　　⑤公共通道；
　　⑥门厅；
　　⑦公共屋面；
　　⑧电梯；
　　⑨机电设备；
　　⑩本体消防设施；
　　⑾公共天线；
　　⑿本体上下水共用管道；
　　⒀共用防盗监控设施；
　　⒁其他房屋本体共用部分。

　　二、物业维修基金的收取标准

　　1．发展商按本小区建设总投资的2％交纳公用设施维修基金。
　　2．房屋本体维修基金的收取标准（请参照《附录》，仅供参考）：

　　①多层房屋（不带电梯）
　　--外墙涂料（含水刷石）：0．25元／平方米o月；
　　--外墙贴瓷砖、马赛克：0．20元／平方米o月；
　　②高层房屋（含多层带电梯）：
　　--使用国产（含合资）电梯：0．30元／平方米o月
　　--使用进口电梯：0．35元／平方米o月

　　三、维修基金的收取程序

　　1．公用设施维修基金的收取程序：

　　①发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的2％计算公用设施维修基金；
　　②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。

　　2．房屋本体维修基金的收取程序：

　　①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金；
　　②财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》；
　　③明细表交财务部经理审核：--经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；  　　--经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。
　　④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》，按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单；
　　⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发；
　　⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发；
　　⑦已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项账户上；
　　⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；
　　⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取；
　　⑩出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内；
　　⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对；
　　⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴；
　　⒀对尚未售出的空置房屋，其房屋本体维修基金由发展商交纳；
　　⒁对催缴3次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施；
　　⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

　　1．公用设施维修基金的使用程序：

　　①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：
　　--公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；
　　--相关项目的有关图纸、预算资料；
　　--施工承接单位或人员资质资料。
　　②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议：
　　--同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批，并将款项划拨到公司账户；
　　--不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。
　　③业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行；
　　④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收；
　　⑤公用设施维修基金账目，应由下列单位每3个月张榜公布一次；
　　--业主管理委员会；
　　--管理公司或管理处。

　　2．房屋本体维修基金的使用程序：

　　①管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30％用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修，70％用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程，特殊情况可另行处理；
　　②管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：
　　--有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；
　　--该项目的预算资料；
　　--其他相关资料。
　　③申请计划经业主委员会或该栋业主审议：
　　--如经审议，业主管理委员或该栋50％的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；
　　--如经审议，业主管理委员会或该栋50％的业主书面同意后，管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程；
　　④整个小区的本体基金不够支付的，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊；
　　⑤单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋50％以上业主书面同意，由该栋各业主分摊；
　　⑥公司财务部应在每年12月31日前，向业主管理委员会提交下年度房屋本体维修基金的使用计划及预算：
　　--业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出答复，逾期则视为同意；
　　--业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的7日内应予以答复，逾期则视为同意。
　　⑦公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后；
　　--日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证；
　　--中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或20％以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证。

　　⑧财务部应每3个月公布一次本体维修基金的收支账目。

　　五、物业维修基金的管理程序

　　1．公用设施维修基金的管理程序：

　　①公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出；
　　②公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支；
　　③财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账薄，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的财务处理；
　　④小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支账目有疑问，可向下列单位提出质询：
　　--业主管理委员会；
　　--管理公司或下属管理处。
　　⑤管理公司或下属管理处接到质询后：
　　--原则上应在7日内予以答复；
　　--特殊情况可另行处理。

　　2．房屋本体维修基金的管理程序：

　　①财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理，并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金；
　　②经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续；
　　③财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；
　　④如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：
　　--经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50％以上的业主同意；
　　--将超出的部分在下年度房屋本体维修基金的小修费里冲抵；
　　--经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。
　　⑤小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：
　　--向业主管理委员会查询；
　　--向公司财务部查询。

　　六、物业维修基金资料的保管

　　1．财务部会计应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理。
　　2．财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长处保存。

3. 物业管理费包括哪些;公共维修基金又包括哪些

公共维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造； （八）物业共用部位、维护费用，新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位，水泵）等等保障建筑的正常使用，共用部位； （五）物业管理区域秩序维护费用； （三）物业管理区域清洁卫生费用。专项用于物业保修期满后： （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，大型设备维修更换（电梯。 公共维修基金额； （九）经业主同意的其它费用，通俗的说相当于住宅的养老金； （二）物业共用部位； （七）物业管理企业固定资产折旧。 公共维修基金是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定、共用设施设备的日常运行、共用设施设备维修基金总额：物业服务成本支出构成一般包括以下部分； （六）办公费用； （四）物业管理区域绿化养护费用、共用设施设备维修基金。 比如主体土建维修答、共用设施设备及公众责任保险费用

4. 西安市物业管理条例的第六章　专项维修资金的管理与使用

 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，以及出售公有住房的单位，应当交存专项维修资金。专项维修资金归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金按下列标准交存和提取：（一）商品住宅的业主，与商品住宅相连的非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。物业管理行政主管部门，应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额，并适时调整。（二）售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。（三）出售公有住房的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金。商品住宅、公有住房已经出售但未交存专项维修资金的物业管理区域，应当补交专项维修资金。 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。业主在办理房屋入住手续时，应当提供交存专项维修资金的凭证；未提供凭证的，建设单位不得将房屋交付使用。 业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后，专项维修资金代管部门应当按照有关规定，将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业银行开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。开户银行应当与物业管理行政主管部门签订监督协议。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地物业管理行政主管部门的监督。 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：（一）用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的维修资金中列支；（二）用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的维修资金中列支；（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的维修资金中列支。住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。 业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金业主交存的应当退还业主；公有住房单位交存的部分返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。 违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 物业管理行政主管部门作出吊销资质证书、20万元以上罚款处罚决定的，应当告知当事人有要求听证的权利。当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 本条例中有关专业用语的含义：（一）自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；（二）自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备；（三）共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室；（四）共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。 本条例自2010年6月1日起施行。发布部门：西安市人大（含常委会）　发布日期：2010年04月30日　实施日期：2010年06月01日　(地方法规)

5. 物业管理费包括哪些；公共维修基金又包括哪些？

答：物业服务成本支出构成一般包括以下部分： （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （三）物业管理区域清洁卫生费用； （四）物业管理区域绿化养护费用； （五）物业管理区域秩序维护费用； （六）办公费用； （七）物业管理企业固定资产折旧； （八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （九）经业主同意的其它费用。 公共维修基金是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。 公共维修基金额：是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金总额。 比如主体土建维修，大型设备维修更换（电梯，水泵）等等保障建筑的正常使用，通俗的说相当于住宅的养老金。

6. 物业管理费包括哪些；公共维修基金又包括哪些？

答：物业服务成本支出构成一般包括以下部分： （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （三）物业管理区域清洁卫生费用； （四）物业管理区域绿化养护费用； （五）物业管理区域秩序维护费用； （六）办公费用； （七）物业管理企业固定资产折旧； （八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （九）经业主同意的其它费用。 公共维修基金是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。 公共维修基金额：是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金总额。 比如主体土建维修，大型设备维修更换（电梯，水泵）等等保障建筑的正常使用，通俗的说相当于住宅的养老金。

7. 西安市拆迁安置的商业用房的维修基金和物业费是如何收取的？

大修基金收取标准：多层住宅(7层以下，不配备电梯的)：60元/平方米;多层住宅(配备电梯的)：90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上，含7层)：145元/平方米。
陕西省物业服务收费等级标准 单位：元/㎡•月（2011年7月1日起执行）
　　多层住宅(六层以下，含六层)
　　服务等级   一级   二级   三级   等外
　　收费标准   0.45    0.40   0.35   0.30
　　高层住宅
　　服务等级   一级   二级   三级   等外
　　收费标准   1.50    1.20   0.90   0.70
　　办公写字楼
　　服务等级   一级   二级   三级   等外
　　收费标准   5.00   4.00    3.00   2.00

8. 物业管理是不是可以支配业主房屋维修基金

维修基金使用条件

1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。

3、特殊使用

(1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金;物业管理服务合同另有约定的除外。

(2)住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。

(3)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。