日本房地产泡沫破灭能带给我们什么启示

1. 日本房地产泡沫破灭能带给我们什么启示

可以说，近期各部门对房地产行业可谓是暖风频吹。11月19日晚，中国银保监会新闻发言人表示，房地产合理贷款需求得到满足。除了银保监发言外，人民银行发布的《2021年第三季度中国货币政策执行报告》中也提出：保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
  
 在政策落地上，近期房企在银行间市场发债金额逐步恢复并提高，以及近期银行个人按揭贷款放款提速等方面也可以证实房地产行业的融资政策确实得到了一定的放松。
  
 那么，这是不是说国家对房地产行业的根本政策：即房住不炒发生了变化呢？当然不是！那又是什么原因让国家相关部门的政策出现松动呢？原因就是如果放任房地产行业出现流动性危机，进而刺破房地产的泡沫，很可能会使国民经济陷入衰退之中。
  
 我们的邻居就是最好的例子！日本自1985年9月签署广场协议后，为应对日元升值，使出印钞大法，向市场放出滔天洪水。据统计，在1985年至1989年这段时间里，日本地价上涨50%，日经指数累计上涨近200%。除了资产价格上涨外，滥发货币也造成了严重的通货膨胀。
  
 为了应对通货膨胀，日本政府自1989年5月至1990年8月，日本央行连续5次上调利率，贴现率从2.5%上升至6%。货币政策的迅速收紧，后果大家都知道，日本股价和地价相继见顶回落，日本陷入长期的经济衰退，史称失落的30年。
  
 那么，我们应该怎么摸着日本这块石头过河呢？
  
 首先，货币政策应当使货币发行的增速与经济增长相适宜，避免采取极度宽松的货币政策，防止超发货币过多造成资产价格迅猛上涨。俗话说得好，涨得越高，跌得越狠。这一点上我们国家应对是非常迅速的，这几年国家为什么对房地产行业出台那么多的限制政策，不就是为了不让房地产价格上涨过快吗？况且，资产价格上涨过快还造成了贫富差距的进一步拉大，使很多人买不起房、生不起娃。
  
 其次，应当支持实体经济的房产，一定要避免经济脱实向虚。国家应当大力支持高新技术、制造业等行业的发展，只有实体经济发展好了，人民群众的收入才能得到切实的增长。滥发货币一时爽，对国家的产业升级确没什么好处。
  
 所以，国家支持房地产行业的平稳 健康 发展是完全符合经济 社会 发展规律的。
  
 #房地产# #人口出生率首次跌破10‰# #央行：坚持稳地价、稳房价、稳预期#

2. 日本的房地产泡沫能给我们带来什么启示？

3. 日本房地产泡沫给人什么样的启示？

4. 日本房地产泡沫怎么产生的？

形成：1. 从1970年代时期开始，日本的银行烦恼于向优良制造业企业的融资案件，於是开始倾向於向不动产、零售业、个人住宅等融资。 
2. 1980年代以来，全球性的通货紧缩形成了股票市场的上升通道。    加速上扬由於上述因素叠加在一起，日本国内兴起了投机热潮，尤其在股票交易市场和土地交易市场更为明显。
日本的房地产泡沫 1985 年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。 
为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。 美元贬值(大量增发美元)后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。

5. 中国也会因房地产泡沫引发日本式危机吗？

近来日本房地产价格连续下降，离大阪市中心仅十几分钟车程地方的房价，比北京五环的房子还要便宜。很多人认为日本房价已经走到价格曲线的底部，房地产市场因此出现了“打捞沉船黄金”式的活跃。
有趣的是，当今日本房产的买主中华人占了很大比例。对这个奇怪的现象，在关西地区做房地产三十年的一位老不动产商表示，这是因为在日华人有储蓄的习惯，而日本的中坚阶层，至今还在为二十年前泡沫经济时代的房价还债呢。
谈到泡沫时代的房价，日本人至今一朝被蛇咬，三年怕井绳，说起来苦不堪言。 笔者手中有一张日本平均房价的变更示意图。从中可以看出，1984年的房价，与今天基本持平，但到1990年泡沫经济的顶峰，仅仅五六年时间，房价居然可以涨到今天的八倍！正是这个巨大的差额，使泡沫经济高峰期购买房地产的日本中产阶级，在房价回复到今天的价位时，仍不得不为占80%，已经成为泡沫的贷款努力还债。他们付出的这笔钱，在经济正常的时光里，大约永远也无法收回投资。
这不能不让我们想起中国楼市价格的节节攀高，也是在短短几年中，中国的房价也在急剧增长，北京的房价翻了三到四番。过多的相似，让若干经济学家预言中国房价同样将带来泡沫经济和它的崩坏。 看到日本人如今的苦态，这种预言让人不寒而栗。那么，泡沫经济时代的日本，和今天中国是不是真的很相似，这样的话题，不能不引起中国人的兴趣。
笔者在日本曾和一些从事金融业务的友人谈到这一问题，综合他们的看法，认为中国目前的楼市，与日本有相同，也有不同，而不同大于相同。所以，中国即便存在泡沫经济，表现形式也会远比日本复杂，不能简单地用崩坏形容其未来结局。
两国相同点在于，无论日本的泡沫经济时代，还是中国的今天，房价都大大超出其真实价值。两国都存在大量忙于还贷的“房奴”和利用不动产业获得巨额利益的房地产商。所以，从客观情况上看，双方都存在泡沫经济，这是毋庸置疑的。 两国的最大不同点在于，日本经济发展到90年代初期，其模式已经接近饱和，由于外向型经济的制约和国内市场的狭窄，发展潜力不足，而房地产价格远远超出于其发展潜力之外，这种不平衡必将造成房地产价格的回归；而中国经济，不但可以依靠外向型发展，本身就是世界上最大的市场之一。目前中国的内需在国民经济总额中只占不足30%，故其经济仍有极大的发展潜力。这种地产价格与经济竞争式发展的状态，可以较好地缓和房地产泡沫对社会的冲击。
同时，中国的不动产涨价，在日本一些经济学家眼里，带有政治色彩，一定程度上起到了稳定中国社会的作用。美国通用电气金融公司驻日华人专家雷蒙提出，随着房地产的涨价，将迫使投资谨慎的中国人改变生活方式，转而贷款购买不动产，并承担偿还贷款的责任。此时房价的进一步提涨，又使已经购买不动产者的财产得到增加，使其因此成为乐于维护社会稳定的阶层。随着这个阶层人数的增加，实际意味着中国在用一种商业和政策手段强行催生和扩大一个中产阶级队伍。而一个拥有较强大中产阶级阶层的国家，通常都较为稳定。
在这种情况下，中国房价的增涨，在经济层面之外，还含有政治层面的意义，与日本的情况是不相同的。 尽管雷蒙的这种说法并不代表在日经济学家的主流思路，可算仁者见仁，智者见智的参考，但有一点是所见日本经济人士对泡沫经济共同的看法– 泡沫无法避免，是否崩坏，则纯粹在一个“度”字。
日本泡沫经济后期，房地产价格已经远远超过普通国民的还贷能力。这种情况下日本人还要疯狂买房，是否因为出却理智呢？日本人的解释是当时日本社会认为日元必将贬值，因此房价不会减少，但自己的收入会因此增加，足以在未来满足还款需要。

6. 中国会重演日本房地产泡沫吗

应该不会

1、前车之鉴，日本房产泡沫对经济产生了不可估量的影响，应该总结日本的经验教训。
2、经济肆意发展的可能性和国家调控的相结合，中国房产应该会回到一个合理的区间内
3、对于国人来说，资产的配置相当重要，眼光放眼全球，其实东南亚地区的房产市场态势良好，值得关注！

7. 中国房地产跟泡沫破裂前的日本有几分相似

中日国情都不同，详见如下：

1、国家不同，
日本是一亿人口的小国
中国是13亿人口的大国

2、城市化进程不同
日本在1970年就已经完成70%的城市化，到了90年显然更高。
中国到2016年，城市化也不过50%左右

3、政斧不同
日本是一个弱势政斧，政斧要听财团的
中国政斧那真是说一不二

4、泡沫不同
日本当年就是泡沫
而中国今天房子则是刚需

8. 日本的房地产泡沫教训适合中国吗

不适合，原因如下：

1、国家不同，
日本是一亿人口的小国
中国是14亿人口的大国，中国有足够的人口支持房地产市场

2、城市化进程不同
日本在1970年就已经完成70%的城市化，到了90年显然更高。
中国到2016年，城市化也不过50%左右。未来，中国至少还有20%的城市化率，也就是还有2.8亿，接近3亿的等待进入城市的人口。如果按照2个人组成家庭，也需要1.4亿套房子。

3、政斧不同
日本是一个弱势政斧，政斧要听财团的
中国政斧那真是说一不二

4、泡沫不同
日本当年就是泡沫
而中国今天房子则是刚需，现在中国单身人士，都以亿来计算，如果都结婚，那么房子的需求量是巨大的，如果都不结婚，那么房子需求量自然要翻倍。

5、地区不同
中国一共只有4个一线城市，加上副省级和计划单列市，一共不到20个，就20个城市，而中国每年毕业大学生为700万。你可想而知房价会涨到什么程度。