什么是资本还原率？

1. 什么是资本还原率？

资本化率又称还原利率,据我所知,资本化率是指一个国家的资本市场规模占整个国家GDP的比率股票市值计算法股票目前的市价是否偏低，应该用该股票未来的收益来衡量。例如，现在的股价是$40.00，股息是$0.30，但该公司二年後的物业完成，收益会增加，股息估计可以增至$0.60，以10%的资本还原率计算，$0.30经资本还原应是$30，而$0.60经资本还原後是$60。此股票现在市价只是$40.00，和它的将来价值$60.00相比，显然是偏低了。计算公式如下:Pv = 股票价值 D1= 第1年股息 D2= 第2年股息 n= n年股息R = 资本还原率 著重未来价值投资股票，著重它的未来价值，采用预测的股息，并加以资本还原。例如今後二年每年都有$0.60的股息，预测第3年起有$1.20，投资期是5年。假如资本还原率是10%，则，预测未来股息，可以从其收益著手，例如航运公司手上有多少吨船，货运费如何，都有资料可查，也就可以计算今天与去年的盈利相差多少。如果收益一向平稳的公司，近一、二年突然显著下降，要考虑它的收益下降，是否由於某种反常的情况，同时这种反常的情况，会不会已没有再发生的可能。如果是肯定的，则在现时的市价，是有利的购买。

2. 什么是“资本化率”和“还原利率”

资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。后者是把货币存入银行产生利息的能力即利息率，前者则是把资本投入到不动产所带来的收益率，两者不能等同。资本化率也不同于其它行业的收益率，因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。

还原利率就是把不动产纯收益还原成不动产价格的一个比率。
还原利率分为3类:
（1)土地还原利率(rL):求取土地价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。
（2)建筑物还原利率(rB}:求取建筑物价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。
（3)综合还原利率(r):求取房地产价值时所用的还原利率，对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。

3. 什麽是资本还原率?

资本化率又称还原利率,据我所知,资本化率是指一个国家的资本市场规模占整个国家GDP的比率

股票市值计算法

股票目前的市价是否偏低，应该用该股票未来的收益来衡量。例如，现在的股价是$40.00，股息是$0.30，但该公司二年后的物业完成，收益会增加，股息估计可以增至$0.60，以10%的资本还原率计算，$0.30经资本还原应是$30，而$0.60经资本还原后是$60。此股票现在市价只是$40.00，和它的将来价值$60.00相比，显然是偏低了。

计算公式如下:



Pv = 股票价值 

D1= 第1年股息 

D2= 第2年股息 

n= n年股息

R = 资本还原率 

著重未来价值

投资股票，著重它的未来价值，采用预测的股息，并加以资本还原。例如今后二年每年都有$0.60的股息，预测第3年起有$1.20，投资期是5年。假如资本还原率是10%，则，

预测未来股息，可以从其收益著手，例如航运公司手上有多少吨船，货运费如何，都有资料可查，也就可以计算今天与去年的盈利相差多少。

如果收益一向平稳的公司，近一、二年突然显著下降，要考虑它的收益下降，是否由於某种反常的情况，同时这种反常的情况，会不会已没有再发生的可能。如果是肯定的，则在现时的市价，是有利的购买。

4. 什么是还原率？

土地还原率的概念及种类：
(1)土地还原率的概念。
土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。借贷利息率、存款利息率、各行业投资收益率、不动产租金资料可以作为确定土地还原率的依据。

(2)还原率的种类。
还原率分为以下三类:综合还原率、建筑物还原率、土地还原率。
(3)土地还原率、综合还原率、建筑物还原率的关系。
公式1:r=(r1*L+r2*B)/(L+B)。
公式2:r=[r1*L+(r2+d)B]/(L+B)。
式中:r—综合还原率;r1—土地还原率;r2—建筑物还原率;L—地价;B—建筑物价格;d—建筑物折旧率。
上述第一个公式适用于建筑物折旧后的纯收益的情况;第二个公式适用于建筑物折旧前的纯收益的情况。
2、土地还原率的确定方法。
(1)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率。
采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。
(2)安全利率加上风险值调整确定还原率。
还原率=安全利率+风险调整值。
安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
(3)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率。
将社会上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。

5. 资本还原法 （on the basis of capitalisation）是什么意思？资本还原值指的是什么？

是估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法

6. 什么是资本形成率?

　　资本形成率亦称投资率，通常指一定时期内资本形成总额占国内生产总值的比重。资本形成总额包括两部分，一部分是固定资本形成总额，另一部分是存货增加。

　　在国际经济和区域经济竞争中，一个合理的宏观资本结构一定是能最有效地将货币资源分配到最有利于提高资本形成率、提高产业的技术含量、培育新兴企业和具有抗风险能力的一种金融安排。从中国目前来看，无论商业银行体系还是现有的股票市场不具备这种良性资本结构的特征。只有另劈蹊径，才能改善国家资本结构的目的。而发展创业投资、发展为成长型企业投融资服务的多层次资本市场，是改善宏观资本结构的最有效手段。

7. 资本回收率是什么

资本回收率(全部资产现金回收率)是经营现金净流量与全部资产的比率。
全部资产现金回收率=经营活动现金净流量/平均资产总额×100%
比值越大说明资产利用效果越好，利用资产创造的现金流入越多，整个企业获取现金能力越强，经营管理水平越高。反之，则经营管理水平越低，经营者有待提高管理水平，进而提高企业的经济效益。

8. 什么是资本增长率

根据过去的股利支付数据估计未来的股利增长率，可以按集合平均数计算，也可以按算术平均数计算。