房产估价报告和资产评估报告的区别

1. 房产估价报告和资产评估报告的区别

　　房产估价报告和资产评估报告的区别在于以下几点：
评估对象不同。房产估价报告的对象是与房地产有关的资产进行估值；资产评估报告的对象是要广泛些，包括不动产和无形资产等等；
评估范围不同。房地产评估报告的范围比较狭隘，仅涉及到建筑物；资产评估报告的范围除了不动产还有其他资产；
管理部门不同。合格的房地产评估中的对象房产归住建部管，土地评估归国土部管；资产评估归财政部管理。资产评估的业务范围包括房地产评估。但建设部和银行一般都不承认资产评估师出具的房地产评估报告。

2. 房地产评估的现状分析

中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。

3. 资产评估中房地产的评估方法有哪些？

　　市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购 房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。

　　市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件：

　　第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。

　　第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。

　　第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。

　　收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。

　　使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。

　　第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。

　　事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。

　　成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利润和行贿成本，如果说房价的构成很复杂，也主要是这个原因。

　　假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本（利息），税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。

　　在开发商准备投资某个项目之前，他们必须要估算出来地价。有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数。房价扣除开发成本之后就剩下两大块：地价和利润。地价高了，利润就降低。如果利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个项目，或者改变原来的设计预想，增加楼层，改变建筑物用途，使得这个项目有利可图。如果说房地产商有什么商业秘密的话，最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。有的房地产企业对外声称他们在某个项目中，特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱，也就是说，利润率等于零。倘若如此，这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。在房地产商对一个开发项目感兴趣的时候，他们预期的利润率绝对不会轻易示人。他们最终实现的利润率究竟是多少，这正是我们需要认真研究的课题。

　　除了上述的房价评估方法之外，还有一些其他的估价办法，例如购买年法、长期趋势法、残余估价法以及在成片开发的时候采用路线价估价法等等。尽管这些方法在估价的技术上有所增减，但是基本原理仍然没有超出以上四个基本类型。

4. 房地产评估报告

　　房地产评估报告范例

　　一、房屋产权人(单位)：×××

　　二、估价目的：拆迁补偿价格评估

　　三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日

　　四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)

　　五、估价依据

　　1.中华人民共和国《城市房地产管理法》

　　2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;

　　3.评估委托书：

　　4估价评估人员勘察了解的情况;

　　5.房屋所有权证(新北全字00311100号);

　　6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。

　　六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。

　　七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。

　　八、估价结果

　　本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：

　　人民币小写：206247元

　　大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元

　　九、评估价格有效期

　　本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。

　　十、评估价格应用范围

　　该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。

　　十一、估价的假设和限制条件

　　1.估价假设条件

　　我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：

　　(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;

　　(2)该物业可以在公开市场上自由转让;

　　(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;

　　(4)不考虑特殊买家的额外出价。

　　2.限制条件

　　(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。

　　(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。

　　(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。

　　十二、特别声明

　　1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

　　5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

　　估价分析说明部分

　　一、估价物概况
　　本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产，房屋所有权属于XXX，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号)，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。

　　2.位置座落及环境状况

　　评估标的物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口)，该房屋南临XXX、北临XX商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房，监卫河河道。评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。

　　3.建筑物基本状况描述

　　评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。建筑时间为1981年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。

　　二、估价程序

　　1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。

　　2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。

　　3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。

　　4.评估测算，撰写提交评估报告。

　　三、评估方法的选择

　　因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。又因为该营业房目前为出租收益房屋，所以又可以采用还原法进行评估，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。

　　四、评估测算过程

　　(一)市场比较法

　　1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：

　　待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

　　2.选择可比案例

　　经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。

　　案例

　　项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价

　　(元/平方米)

　　A平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2/62000.43250

　　B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/61999.83100

　　C人民路东段营业砖混六层1/62000.42900

　　D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/62000.82600

　　3. 估价计算

　　(1)交易情况修正

　　可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。

　　(2)交易日期修正

　　实例A、C、D的交易日期均为2000年，实例B的交易日期为1999年，由于近一年来2000-2001年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。

　　(3)区域因素修正

　　因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。

　　区域因素修正表

　　区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D

　　地段0.1100110110110110

　　交通通达程度0.21001109510085

　　繁华程度0.41001051109085

　　居民区0.1100100110110115

　　周围环境0.21001051059580

　　小计11021051069789.50

　　个别因素

　　因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。

　　个别因素修正系数表

　　个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D

　　建筑结构0.3100140140140140

　　装饰装修0.210095959595

　　使用性质0.2100100100100100

　　临街状态0.21001201109085

　　面积形状0.1100130120110110

　　小计1100118115110109

　　比准价格计算

　　根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：

　　项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格

　　(元/平方)

　　A3250100/100100/100100/105100/1182623

　　B3100100/95100/98100/106100/1152731

　　C2900100/100100/100100/97100/1102718

　　D2600100/100100/100100/89.5100/1092655

　　由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：

　　2632+2732+3718+2655

　　估价对象单价=———————————=2682元/平方米

　　4

　　估价对象价格=2682×78.9=211609

　　收益还原法

　　1.收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为：

　　V=a/r[1-1/(1+r)n]

　　式中：V为房地产价格

　　r为还原利率

　　n为未来可取得收益的年限

　　运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。

　　2.资料的收集及参数的选择

　　通过调查，分析收集有关资料如下：

　　(1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。

　　(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。

　　(3) 修缮费按房屋现值的3%。

　　(4) 年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。

　　(5) 保险费为房屋现值的3‰。

　　(6) 管理费按年租金的3%计算。

　　3.计算总收益=12×2300元/月=27600元

　　4.计算总费用

　　(1) 房地产税

　　房地产税=56400×17.5%=4830元

　　(2)管理费：

　　管理费=56400×3%=828元

　　(3)修缮费：

　　房屋折旧费=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米

　　房屋现值=830×78.9-20628=44859元

　　修缮费=44859×2%=897元

　　(4)折旧费:

　　折旧费=830×1.5%×78.5=982元

　　(5) 保险费:

　　保险费=44859×3%=134元

　　(6) 总费用:

　　总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元

　　5.年纯收益

　　年纯收益(a)=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元

　　6. 确定房地产的综合还原利率

　　还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式：

　　风险调整系数=Xγ1+Yγ2

　　其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。

　　风险调整系数=7%×0.6+8%×0.4=7.4%

　　γ=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%

　　7. 计算房地产价格

　　选用计算公式

　　a　　　　　　　　1

　　V=— × [ 1 —　———— ]

　　r　　　　　　　(1+r)n

　　n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。将上述有关参数代入公式可得：

　　119　　　　　　　　　　1

　　V=——— × [ 1 —　—————— ]=198204

　　9.29%　　　　　　(1+9.29%)29

　　(三)通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元。根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取收益还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为：

　　211609×0.6+198204×0.4=206247

5. 房地产的评估报告

房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
一、房屋质量问题赔偿费用有哪些怎么计算
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
房屋质量、开发商开发的房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准，是目前最常见也最容易引发纠纷的问题。具体来说包括：主体结构质量不合格，屋面漏雨、墙面脱落，门窗开关不灵或缝隙超过规范规定，有防水要求的地下室漏水，室内上下水滴漏、供热系统管道漏水、漏气、暖气不热，电器、电线、照明灯具坠落，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等等。对于这类房屋质量问题，应由开发商向购房人承担法律责任，包括修理、退房、换房、赔偿等。
二、哪些房屋质量问题买房人可以要求赔偿
房屋买受人购买的房屋出现质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证房屋买受人的人身、财产安全及正常居住使用的情形，例如房屋的地基基础工程及主体结构工程等出现严重质量问题，造成地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形等，一般难以通过修复办法解决，因此买受人请求解除合同的，人民法院应予准许。但房屋出现质量问题，是否属于严重影响正常居住使用的情形，在实践中情况是非常复杂的，一般做法是由工程质量检测机构进行检测，并根据检测结论进行确认。

6. 房地产评估报告

 房地产评估报告
                    　　房地产评估报告，报告具有成文事后性的特点，随着社会的发展，越来越多的事务都会使用到报告，不管是在校社工还是职场人都需要学会写报告，以下为大家分享房地产评估报告。
  　　房地产评估报告1  　　 一、 委估项目 
  　　*公司所属房产抵押贷款估价项目
  　　二、 委托方
  　　 名称：*公司 
  　　地址：
  　　 三、 估价方 
  　　名称：*房地产评估咨询有限公司
  　　地址：
  　　证书号： 资质等级：
  　　法定代表人：
  　　 四、 估价对象概况 
  　　估价对象位于，其合法产权人为*公司，建筑面积共9687.69平方米。
  　　其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造装修，外观成新，房屋所有权证号码为。
  　　副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于20xx年，外观九成新，房屋所有权证号码为。
    
  　　 五、 估价目的 
  　　为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
  　　 六、 估价时点 
  　　20xx年8月15日
  　　 七、 价值定义 
  　　采用公开市场价值标准
  　　 八、 估价原则 
  　　本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：
  　　1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
  　　2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
  　　3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
  　　4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
  　　 九、 估价依据 
  　　1. 委托方提供的资料
  　　(1)委托书;
  　　(2)委托方企业营业执照复印件;
  　　(3)房屋所有权证复印件。
  　　2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
  　　3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
  　　4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
    
  　　 十、 估价方法 
  　　估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
  　　 十一、 估价结果 
  　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
  　　 十二、变现能力分析 
  　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。
    
  　　估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费：
  　　①中介服务费：5%--6%
  　　②契税：4%
  　　③营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5%
  　　④所得税：20%
  　　⑤过户手续费：2%左右
  　　⑥印花税：0.5‰
  　　⑦其它费用
  　　 十三、估价人员 
  　　中国注册房地产估价师
  　　注册号：
  　　中国注册房地产估价师
  　　注册号：
  　　 十四、估价作业时间 
  　　20xx年8月12日—
  　　 十五、估价报告有效期限 
  　　本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从20xx年8月18日至20xx年8月17日止。
  　　 评估人： 
  　　20xx年XX月3日
  　　房地产评估报告2  　　 一、委托方 
  　　单位名称：XXXXX
  　　单位住址：
  　　联系电话：XXXXX
  　　 二、估价方 
  　　机构名称：XX房地产评估有限公司
  　　单位住址：XX市X路X号X大厦22楼
  　　法定代表人：XX
  　　联系电话：X
  　　 三、估价对象 
  　　 一 物质实体状况 
  　　 1.建筑物状况 
  　　⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。
  　　⑵XXXXX位于XX市XXXXX，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。XXXXX外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖;
  　　内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项;电照线路暗设;每层设公共卫生间，装修中档;XXXXX配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般;设地下停车场。
  　　 2.委估对象利用现状 
  　　委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
    
  　　 3.周围环境 
  　　估价对象位于XX市XXXXX第12层B8号，正南方靠XXX方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处XX市商业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境一般，目前是XX市一般的办公地段。
  　　 二 权益状况 
  　　委估对象位于XX市XXXXX第12层B8号，《房屋所有权证》证号为邕房权证字第XXX号，权属XXXXX所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。
  　　 四、估价目的 
  　　为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。
  　　 五、估价时点 
  　　XX年X月X日。
    
  　　 六、价值定义 
  　　本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格;采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
  　　委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用6年，尚可使用44年;委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月)
  　　即委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限41年计的市场价格;建议拍卖底价为市场价格的80%。
  　　七、估价依据
  　　一 行为依据
  　　《委托评估函》。
  　　 二 法律法规依据 
  　　1.《中华人民共和国土地管理法》。
  　　2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
  　　3.《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。
  　　4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。
  　　 三 取价依据 
  　　《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》。
    
  　　 四 产权依据 
  　　《房屋所有权证存根》邕房权证字第XXX号.
  　　 八、估价原则 
  　　一 合法原则。
  　　二 公平原则。
  　　三 最高最佳使用原则。
  　　四 替代原则。
  　　五 估价时点原则。
  　　六 综合分析原则及多种方法比较原则。
  　　 九、估价方法 
  　　估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。
    
  　　 十、估价结果 
  　　房地产价格及单价 小写 大写
  　　房地产正常价格 1136000元 壹佰壹拾叁万陆仟圆整
  　　房地产正常单价 3070元/m2 叁仟零柒拾圆整每平方米
  　　房地产拍卖底价 909000元 玖拾万零玖仟圆整
  　　房地产拍卖单价 2457元/m2 贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米
  　　 十一、估价作业日期 
  　　XX年X月X日至X月X日。
  　　 十二、估价报告应用的有效期 
  　　本估价报告有效期为壹年，即从XX年X月X日至X年X月X日。
  　　 十三、估价人员 
  　　估价师签名 资格证书号 估价师签名
  　　XXX XXXXX
  　　XXX XXXXX
  　　房地产评估报告3  　　 一、委托方与产权持有者概况及其他评估报告使用者 
  　　1、委托方：XX市XX区人民法院
  　　2、产权持有者：XXX。产权归属最终需由XX市XX区人民法院确定。
  　　3、评估报告使用者：委托方及委托方指定的其他报告使用者
  　　 二、评估目的 
  　　因XXX与YYY的执行纠纷一案.，需确定委估机器设备的市场价值。本次评估目的为该行为提供价值参考依据。
  　　三、评估对象和评估范围
  　　评估范围和评估对象根据XX市XX区人民法院司法鉴定委托书、查封扣押清单，经现场勘查盘点，制作盘点清单，并由经办法官、申请执行人和被执行人代表确认签字。具体为
  　　 机器设备详细情况如下： 
  　　共6套设备,分别为LH450/13铜大拉链退火机组、JLK-630/6+12+18+24+30框式绞线机、CCV 500KV XLPE 交联电缆生产线、35KV三层共挤干法交联生产线、RN-A绝缘生产线和Φ1600/1+1+3成缆机,详见《机器设备清查评估明细表》
    
  　　 四、价值类型及其定义 
  　　根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。
  　　市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的'情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
  　　 五、评估基准日 
  　　本项目评估基准日是20XX年8月11日。
  　　评估基准日的选择是委托方根据评估目的、评估要求及评估目的所对应的经济行为所定的交易时点确定。
  　　 六、评估依据 
  　　 (一)经济行为依据 
  　　XX市XX区人民法院司法评估委托书(20XX)甬海法评字第110号。
  　　 (二)准则依据 
  　　1. 《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20号);
  　　2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20号);
  　　3. 《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189号);
  　　4. 《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189号);
  　　5. 《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2007]189号);
  　　6. 《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189号);
  　　7. 《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189号);
  　　8. 《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号);
  　　9. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)。
    
  　　 (三)产权依据 
  　　产权归属最终需由XX市XX区人民法院确定。
  　　 (四)取价依据 
  　　1、相关网站;
  　　2、评估人员现场勘察记录;
  　　3、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
  　　 七、评估方法 
  　　根据本次评估特定目的，结合被评估资产的实际状况以及评估数据的可搜集性，本次评估将对机器设备项目采用重置成本法、对动产项目采用市场法予以确定资产价值。并充分考虑期后司法处置整体变现因素。
  　　成本法是以取得被评估资产的重置成本为基础，扣除资产的.实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值等因素确定资产评估价值。
  　　市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
  　　 八、评估程序实施过程和情况 
  　　评估人员于20XX年8月11日对纳入此次评估范围内的资产进行了评估。主要评估过程如下：
  　　接受委托：20XX年8月11日，接受委托后，根据评估目的、评估对象及其分布情况和计划安排，经与委托方协商，拟定了相应的评估计划。
  　　现场实地勘察：包括查验评估范围内的机器设备等实物状态。
  　　评定估算：评估人员根据企业实际情况确定委估资产的评估方案，明确具体评估参数和价格标准，进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明的初稿。
  　　内部审核、征求意见及出具报告：项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括部门二级审核、稽核部三级审核以及公司主管领导的最终审核。经过公司内部审核后，将评估结果与委托方进行沟通和汇报。根据沟通意见进行修改、完善后，将正式评估报告提交给委托方。
    
  　　 九、评估假设 
  　　本次评估除了以企业持续经营为假设前提外，还包括：
  　　 1. 一般假设 
  　　国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大不利影响。
  　　 2. 特殊假设 
  　　有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
  　　根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
  　　 十、评估结论 
  　　评估结论：经评估，委托评估的机器设备评估价值为人民币14,4XX,230.00元(大写壹仟肆佰肆拾壹万伍仟贰佰叁拾元整)。
  　　以上评估结论详见评估明细表。
  　　上述评估结论是根据我们的评估工作而得出的，不包括下述“十一、特别事项说明”中所披露的相关事项对其可能产生的影响。

7. 房地产资产评估报告

    　　房地产资产评估报告【篇一】：       　　xxx项目
       　　一、 评估对象概况
       　　评估对象xxx简介
       　　基本信息
       　　行政区域：xxx 项目位置：xxx
       　　建筑类型：多层、高层、超高层 物业类别：住宅、别墅
       　　开发商：招商地产 物业公司：招商物业
       　　开盘时间：2011年10月 入住时间：2014年06月
       　　基本参数
       　　户型面积：四居 137-145平米 装修状况：毛坯
       　　占地面积：91244.242平方米 总建筑面积：225200平方米
       　　容积率：1.5 饮用水：市政供水
       　　产权年限：70年
       　　周边配套：
       　　购物中心： xxx
       　　学校：xxx
       　　幼 儿 园： xxx
       　　医 院： xxx
       　　银 行： xxx
       　　二、评估目的
       　　对xxx项目房地产价格进行评估，根据结果判断其定价是否合理。
       　　三、评估基准日
       　　评估基准日为2012年8月1日
       　　四、评估方法及过程
       　　根据评估目的和所掌握的资料，决定采用市场法进行评估。
       　　1、选择三个可比实例，具体情况如下表所示
       　　2、确定修正系数
       　　(1) 交易情况修正。根据可比实例楼盘和评估对象的交易情况，以评估对象为100，则A楼盘为85，B楼盘为80，C楼盘为91。
       　　(2) 交易日期修正。根据数据统计，xxx房地产近年来呈持续上涨趋势，年涨幅75%。所以以评估对象为100，则A楼盘为104，B楼盘为101，C楼盘为96。
       　　(3) 容积率修正。根据可比实例楼盘和评估对象的容积率，以评估对象为100，则A楼盘为107，B楼盘为190，C楼盘为150。
       　　(4) 区域因素修正。根据楼盘所处区域的繁华程度，以评估对象为100，则A楼盘为105，B楼盘为92，C楼盘为90。
       　　(5) 个别因素修正。根据可比实例和评估对象的个别特征，以估价对象为100，则A楼盘为105，B楼盘为93，C楼盘为92。
       　　3、利用市场法进行评估，贴现率为8%
       　　(1)以A为参照物时，P=14000×(85÷100)×(104÷100)×(107÷100)×(105÷100)×(105÷100)=12945.03元/米²
       　　(2)以B为参照物时，P=12000×(80÷100)×(101÷100)×(190÷100)×(92÷100)×(93÷100)=15762.21元/米²
       　　(3)以C 为参照物时，P=11500×(91÷100)×(96÷100)×(150÷100)×(90÷100)×(92÷100)=12477.63元/米²
       　　(4)以A、B、C楼盘的评估值进行简单平均，可得出评估对象的单位楼盘价格 为：(12945.03+15762.21+12477.63)÷3=13728.29元/米²
       　　五、评估结论
       　　在对xxx房地产进行了解和评估后，在评估基准日2012年8月1日评 估结果如下：xxx房地产单位楼盘价格为13728.29元/米²，房地产价值为
       　　3091610908元。
       　　房地产资产评估报告【篇二】：       　　**资产评估有限公司接受**区住房管理局的委托，根据国家有关资产评估的规定，秉着独立、公正、科学、客观的原则，按照公认的资产评估方法，对位于**小区的房屋进行了实地勘察，并作了必要的市场调查，履行了公认的其他必要评估程序。据此，我们对委托评估的资产于评估基准日的市场价值采用市场法与收益法进行了评估，为处置该房屋提供价值参考。目前我们的资产评估工作已结束，现谨将资产评估结果报告如下：
       　　经评估，截止评估基准日2015年4月30日，在持续使用前提下，委托评估资产所表现出来的市场价值为人民币壹千壹佰叁拾伍万柒仟贰佰元整(￥1135.72万元)。评估结论详细情况见评估明细表。
       　　本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的以及报送有关主管机关审查而作。评估报告使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
       　　重要提示
       　　以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
       　　**区住房管理局为确定 **小区房
       　　屋价值的
       　　资产评估报告书
       　　字[2015]第*号
       　　一、绪言
       　　**资产评估有限公司接受**区住房管理局的委托，根据资产评估管理的有关规定，依据独立、客观、公正的原则，采用公认的评估方法，为**小区房屋处置事宜，对该房屋的价值进行了评估，按照必要的评估程序执行评估业务，对评估对象在评估基准日2015年4月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
       　　二、委托方、产权持有者及报告使用者
       　　委托方：**区住房管理局。
       　　产权持有者：**区住房制度改革办公室。
       　　报告使用者：**区住房管理局、**区财政局。
       　　三、评估目的
       　　此次评估**小区房屋于评估基准日的市场价值(房地合一)，目的是为该房屋公开处置提供价值参考。
       　　四、评估范围和被评估对象
       　　被评估对象**大门南侧房屋，为一栋建筑面积为111111平方米的二层商业门面。房屋所在宗地土地使用权证为美国用(*)第*号，地号407002002021GB002899，图号*，属出让地，土地使用权终止日期2*年*月*日，截至评估基准日该房屋尚未单独领取土地使用权证。房产证号为美房权证美底字第*号，登记时间*年*月*日，规划为商业用途，建筑面积111111平方米。
       　　待评估房屋建成于*年，砖混结构，占地约*平方米，外墙瓷砖，室内普通装修。一楼
       　　为2个门面(临街门面面积*平方米，另外一个面积*5平方米)，二楼建筑面积*平方米，3房1厕，照明及水电设施齐全，均可正常使用。现该房屋2个门面已租赁作水果销售店与彩票销售店使用。
       　　五、价值类型及其定义
       　　本评估报告的价值类型采用市场价值。
       　　市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
       　　注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
       　　六、评估基准日
       　　(一)本项目评估基准日是2*年*月*日;
       　　(二)该基准日离经济行为实际开始运行日最近，能良好地反映资产状况，符合本次评估目的。经与委托方和资产占有方协商，共同确定该日期为评估基准日;
       　　(三)评估中所采用的价格是20*年*月*日的标准。
       　　七、评估依据
       　　(一)经济行为依据：
       　　1、我公司与**区住房管理局签订的资产评估业务约定书;
       　　2、20*年*月*日**区住房管理局《请求对**小区房屋处置的报告》。
       　　(二)法律法规依据：
       　　1、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》;
       　　2、财政部第14号令(2001年)《国有资产评估管理若干问题的规定》;
       　　3、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会第12号令(2005年8月25日);
       　　4、《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修订);
       　　5、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日修订);
       　　6、《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行);
       　　7、其他相关法律、法规和文件等。
       　　(三)评估准则依据：
       　　财政部印发的《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20号)，中国资产评估协会制定的《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—不动产》等7项资产评估准则及《资产评估价值类型指导意见》。
       　　(四)权属依据：
       　　1、美房权证美底字第*号房产证;
       　　2、美国用(*)第*号土地使用权证;
       　　3、20*年*月*日**区住房管理局、**市**开发有限公司《关于请求办理商业门面房产手续的报告》;
       　　4、美*协*号《关于**大门建设有关问题的会议纪要》。
       　　(五)取价依据：
       　　1、评估人员现场勘察、市场调查、询价记录等;
       　　2、委托方提供的资产评估清查明细表;
       　　3、待评估商业门面租赁合同;
       　　4、中国人民银行2015年3月1日公布的银行贷款基准利率。
       　　(六)参考资料及其他
       　　八、评估方法
       　　评估人员综合采用市场法与收益法评估**大门南侧房屋的市场价值(房地合一)。资产评估方法有收益法、市场法和成本法三种基本方法。
       　　收益法是指将待评估资产的预期收益按恰当的折现率折现以确定该资产价值的评估方法。待评估房屋规划为商业用途，现租赁给他人作门店使用，其客观年租金可以获取，可采用收益法进行评估。
       　　市场法，指将待评估资产与可比性较强的参照资产或标准进行比较，分析产生价值差异的因素，然后量化差异，得出待评估资产价值的一种估值方法。因待评估房屋附近有类
       　　似可比资产的交易案例，本次评估可采用市场法。
       　　成本法，指该资产在研制或取得、持有期间物化劳动和活劳动的全部合理、必要的支出，考虑资金时间价值、利润、各种贬值等因素得出该项资产的评估价值。房屋历史取得成本难以反映其市场价值，本次评估不采用成本法。
       　　九、评估程序实施过程和情况
       　　(一)接受项目委托，确定评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日，拟定评估计划;
       　　(二)指导被评估单位清查资产、准备评估资料、核实资产与验证资料;
       　　(三)选择评估方法、收集市场信息、估算;
       　　(四)评估结果汇总、评估结论分析、撰写报告、内部审核。
       　　十、评估假设
       　　评估工作采用公开市场假设及持续使用假设。
       　　1、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的'市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
       　　2、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
       　　十一、评估结论
       　　在实施了上述资产评估程序和方法后，委托评估资产的市场价值为人民币壹千壹佰叁拾伍万柒仟贰佰元整(￥1135.72万元)。评估结论详细情况见评估明细表。
       　　十二、特别事项说明
       　　1、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据持续使用假设确定的市场价值，但未考虑以下因素：
       　　(1)将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响;
       　　(2)特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响;
       　　(3)国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。 当前述评估目的、评估条件以及评估中遵循的原则等其他情况发生变化时，本评估报告结果一般会失效。
       　　2、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下由本评估机构做出的，本评估机构及参加本次评估的工作人员和技术人员与委托方及资产占有方或其他当事人无任何利害关系，评估工作是在有关法律监督下完成的，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。
       　　3、本评估报告是在委托方及资产占有方所提供的资料基础上得出的，资料的真实性、合法性、完整性由委托方及资产占有方负责。
       　　4、本评估机构及注册资产评估师不对评估对象的法律权属提供保证。对因委托方或被评估单位提供的资料失实而导致评估结论的误差，本评估机构不负连带责任。 十三、评估报告使用限制说明
       　　(一)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;
       　　(二)本项目评估结论仅供委托方及被评估单位为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告的使用权归委托方及资产占有方所有，未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外;
       　　(三)评估报告的使用有效期为一年。即评估目的在评估基准日后的一年内(即从2*年*月*日至2*年*月*日)实现时，以评估结果作为底价或作价依据(还需结合评估基准日的期后事项调整)。超过一年，需重新进行资产评估。
       　　十四、评估报告日
       　　本评估报告提交委托方的时间为*年*月*日。
       　　**资产评估有限公司
       　　20*年*月*日

8. 房地产估价报告中的价值定义有哪几种？

房地产估价报告中的价值定义是要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。
  价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象也往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，具体举例如下：
  （1）抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”；
  （2）城市房屋拆迁估价的价值定义表述为：“为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”；
  （3）房地产转让价值定义可表述为：“为公开市场价值”；
  （4）房地产投资决策分析和咨询服务价值定义可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。