房地产泡沫成因 房地产泡沫破灭会造成什么影响

1. 房地产泡沫成因 房地产泡沫破灭会造成什么影响

 中国房地产业协会商业地产专业委员会主办的“首届中国商业地产新趋势论坛”上，房地产泡沫风险目前正在加剧，把握新型城镇化机遇，应对电商冲击，传统的商业地产开发模式和结构布局亟待改变，转型已成为商业地产未来生存和发展的必然选择。房子是现在最让80后甚至90后头疼的问题，没有房子，就与爱情无缘，就无法结婚。那么，你知道 房地产泡沫成因 有哪些吗 ？ 今天我们要讲的就是跟房地产有关的问题，现在就和我一起来聊聊 房地产泡沫成因 的相关知识吧!
       房地产泡沫是什么意思 
   泡沫本质上是一种价格运动，是一种经济失衡现象，是由于市场预期的狂热，使得资产价格被高估，一旦市场发现这种价格的高估，并且这种高估超出了市场的容忍能力，价格就发生了回调。所以泡沫的本质在于资产市场定价的高估，高估是产生市场回调力的源泉。在泡沫经济中，由于过度投机，造成虚假繁荣的表象，泡沫最后必然破灭，进而导致社会震荡，甚至经济崩溃。
   “房地产泡沫”是资产泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。通常表现为在经济繁荣期，地价飞涨形成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。因为建筑产品系劳动产品，其价格相对比较稳定、比较容易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。地价泡沫则是指土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨。
   根据经济学的解释，房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳上涨。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
   房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫膨胀期间，大量的资金集聚房地产行业，投机活动猖獗。而一旦泡沫破灭，不仅导致经济和社会结构的失衡，而且还极易带来金融危机、生产和消费危机以及政治和社会危机。
    房地产泡沫特征 
   1、房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;
   2、房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大;
   3、房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率;
   4、房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
   泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供应量远远大于需求量;投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
       中国房地产泡沫破灭会造成什么影响? 
   在说到中国房地产泡沫破灭的时候我们先来了解一个名词——房地产泡沫，什么是房地产泡沫，房地产通俗的来说就是，我们的房价在一个连续的时间内不断的上涨，这些上涨的原因并不是因为房地产本身的价值，而是因为人们主观上对房地产的价格预期过高，最终导致房地产的价格与其价值相差甚远，房地产价格脱离了人们能够支付的范围。最终的受害者往往是我们的房地产投资者。
   泡沫的宿命就是破灭。房地产泡沫极大的干扰了正常的市场经济，使得房地产资源得不到一个有效的配制，导致出现大量的供大于求的现象，楼盘价格一降再降，干扰着市场经济的宏观调控的平衡，对我们整体的经济都会造成严重的冲击。那么中国房地产泡沫破灭会造成什么的影响了呢?下面就让我们简单的来看看中国房地产泡沫破灭会带来的影响。
   1.干扰了银行资金运转。银行的账目上会出现一系列无法解决的账单，一旦银行无力解决这些问题，势必会我们存在银行的钱造成威胁。
   2.有可能会带来严重的经济危机。一旦经济危机出现，就将会有大批的工人失业，大批的公司倒闭，社会动荡，犯罪增加。
   3.居民生活成为了问题。许多居民将会失去自己的工作，居民的工资发不出来，一些生活必需品价格飞升，生活成为了一个重要的问题。
   4.政治和社会的动荡。在这些一系列的经济危机条件下，人们会采用一些极端的手段抨击国家的不作为，一些政治问题将会无限放大。
       房地产泡沫成因分析 
   知道大家是否注意到一个问题，手机、电视、电脑等高科技产品的价格波动一直能够遵守市场的供求关系变化，而房地产，一个并不需要多少科技含量的产品，价格却能逆市而上，狂涨无止呢?很简单，在中国人眼里，房产是必须品，是生活安定的一种基本保障方式，只要稍有能力，哪怕再艰难也要置办一处房产，开发商及投资商正是抓住这一点，敢于抬高价格压榨购房者的最后一滴财富，房产的价格逐渐脱离价值的束缚，造成泡沫的产生;手机等是奢侈品，可有可无，要想顺利以交易的形式，实现获利，只能遵循基本的供求变化，半点强求不得，产品的价格始终在围绕价值波动。
   “生活必须”是泡沫产生的基本前提，但并非唯一因素，要产生“泡沫”离不开 其它 两大要素的有力配合——人们基本生活资料被剥夺以及资本掠夺财富的高度发展。
   只有在人们基本生活资料被剥夺的情况下，才能打破人们自己自足的可能，使“生活必须”只能通过交易的方式获得成为人们生存的必要条件。并且，生活资料的剥夺，虽然对调动人们的生活积极性，集中社会力量共同建设国家有不可磨灭的贡献，但如果不能合理的提供人们获得生活必须资料的有效途径(相应的工作岗位、社会补偿、社会保障等)，将使社会上相关人群的购买力下降，无法获得相应的生活资料，加速社会经济泡沫的产生，为社会带来不安定因素。(打个比喻：政府收了农田后，看似给农民一定的补偿了，但您知道这对这些农民意味着什么?这意味着，不仅他们这一代，以后世世代代都不能依靠土地进行生存了，只能去寻找新的出路，找不到就只能吃老本，吃完老本怎么办天知道，毕竟现在中国还不能提供足够供人生存的岗位。)
   资本掠夺财富的高度发展。货币资本从诞生以来，其作用已从简单的流通领域，过渡到聚敛财富的最有效方式。资本所有者凭借着对资本的占有，任意掠夺百姓的劳动及劳动成果(百姓没有基本的生活资料，要生存只能接受他们的盘剥)。在这场以生存为威慑的较量中，无疑资本所有者享有最大的主动权。他们掠夺的行为更增加了社会财富的集中，在巩固自身财富地位的同时，却为社会埋下不安定因素：百姓手中财富不断减少，实际购买力降低，加速经济泡沫的产生，当百姓手中的财富连维持基本的生存都成问题时，必将产生更严重的社会危机。
   解决泡沫危机的有效手段，只能是政府调控或转嫁财富聚敛市场，以税收实现社会保障。而美国等西方发达国家，正是通过“政府调控或转嫁财富聚敛市场，以税收实现社会保障”的方式成功转嫁此种危机，这也是西方国家近几年没有发生经济危机的根本原因。但这种方式在我国显然是不合时宜的，我国缺少人家发达的科技水平，无法为对外财富积累提供有效保障。再说，此种聚敛手段也是变相欺诈，不是正道。我国只能通过政府调控的方式解决泡沫危机。
   编辑总结：通过以上的介绍，大家对于房地产泡沫成因 房地产泡沫破灭会造成什么影响应该有所了解了吧。房地产泡沫的形成是多方面的，不能以偏概全的来进行分析，因为经济的发展自身就有其复杂性，每个人对经济产生的结果进行分析，从立场，看问题的角度不同，得出的结果就不一样。

2. 为什么房地产泡沫破裂会影响全国的经济，甚至会引发金融危机，这是怎么回事？

房地产泡沫破裂，就一定会拖累经济的。
       地产市场会崩溃，房价下跌，因为很难判断底部，没人接盘，首先影响的就是房地产经济。
      其次破裂会危及的是金融系统，主要是银行，会出现大量坏账、呆账，处理不好可能就是金融危机，进而会导致经济危机。
        其三，因房地产的产业关联度高而非常广泛。与房地产相关的钢铁、水泥建材业可能大批工厂倒闭、失业人数剧增，随时可能会引发社会危机...........

3. 房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，这意味着什么？

这意味着很多地方的房地产行情趋于稳定，同时也意味着涨价去库存的行情可能会重新开启。
关于房价的问题，很难想象涨价去库存竟然会真实发生在房地产市场内。在很多人意识到房价不会只涨不跌的时候，全国多数城市出台了一系列的房地产措施，通过这样的方式鼓励大家积极买房。在此之后，我们发现房地产泡沫化的趋势进一步减弱，很多地方的房价也确实越来越稳定了。
一、这意味着涨价去库存的行情可能会重新开启。
之所以会这样说，主要是因为很多城市已经出台了一系列的激励购房的基本措施，如果是按照正常的房地产行情的话，全国多数城市的房价可能会至少下跌50%左右。为了进一步稳住房价的基本盘，这些地方才会开启基地购房的措施，我们可以把这种行为理解为变相的涨价去估算。虽然我们感受不到房价明显上涨，但这些措施已经有效遏制住了房价下跌的趋势。
二、这也意味着房地产行情会进一步稳定。
对于没有房子的人来说，大家普遍比较期待房价继续下跌。然而房价无限下跌并非是一件好事，这也会进一步影响到各行各业的发展。在房地产泡沫化问题逐渐减轻以后，房地产的行情会进一步稳定，房地产企业的各项债务规模也会进一步缩小。
三、这也意味着房地产行情有所回暖。
在经过了一年下跌行情之后，全国多数主要城市的房价已经逐渐回稳，买房者购房的意愿也在进一步增强。我们可以把这种行为理解为这些房地产措施起到了积极的作用，也可以理解为年轻人不得不为买房支付高房价。但不管怎么样，买房始终属于多数年轻人的刚性需求，房地产市场也会因此有所回暖。

4. 为什么房地产泡沫是金融危机的源头？

近年来随着我国房地产业的迅速发展，我国房地产业是否出现泡沫，房地产泡沫是否引发金融危机越来越受到人们的关注。但目前研究多是从房地产业出现的一些问题出发，从而得出是否存在房地产泡沫的结论，多数缺乏理论深度。 本文从泡沫概念出发，探讨了泡沫的本质，分析了房地产泡沫形成的原因，得出房地产泡沫产生有一定的必然性和房地产泡沫主要是地价泡沫的结论。 在上述研究的基础上，进一步分析了房地产泡沫的危害，刨析了房地产泡沫引发金融危机的主要机理。同时通过深入研究国际上常用的检验房地产泡沫的方法—收益还原法，从金融危机的角度出发，通过条件假设和简化推导出房地产泡沫破灭导致借贷市场失衡的房地产泡沫率临界值，进而将收益还原法变换得出现实中的泡沫率模型，以现实泡沫率与泡沫率临界值的比较分析，判定房地产泡沫引发金融危机的可能性，并以此确定房地产泡沫引发金融危机的过程中的最具有影响作用的关键性因素，针对这些因素提出防范房地产泡沫引发金融危机的措施。 本文上述研究的结论是：从借贷失衡角度房地产泡沫引发金融危机过程中的最具有影响意义的关键性因素有房地产企业的资产负债率、金融机构的总资产、泡沫资产总价值、金融机构的资本充足率和房地产泡沫。对我国而言在目前形势下房地产企业的负债主要来自于银行或金融机构的贷款，房地产泡沫主要表现为地价泡沫，所以防范房地产泡沫引发金融危机的理论途径主要有控制房地产贷款比例、加强土地管理、提高金融机构总资产和泡沫资产资产总价值的比例、保证金融机构资本充足率几个方面。 由此对我国房地产良性发展提出以下建议：其一完善房地产金融，降低房地产贷款比例；其二从源头入手加强土地管理；其三建立金融危机角度的房地产预警体系；最后要提高金融机构的资本量和资本充足率同时降低人们对房地产的预期和投资以减少泡沫资产总价值。

5. 什么是楼市泡沫？以及能带来什么后果？

什么是泡沫？在经济学上，泡沫就是指价格远远超过了价值，而完全靠投机活动来支撑的经济现象。 中国自上世纪90年代以来，由于社会贫富差距急剧扩大，少部分人手中集中了大量货币，如何用这些钱去赚更多的钱，成了他们考虑的首要问题。由于种种原因，楼市被他们选中为一个主要的投机工具，比如在北京的一些地区，房价已经超出实际造价20多倍，这么大的差距，只能用“泡沫”才能得到合理的解释。楼市一旦成了投机工具，它和需求、供给什么的基本就没有什么关系了，而只和投机者的心理预期有关：如果大家都预期楼市还会继续上涨，那么就会有更多的钱涌入楼市，楼市就真的会涨！反过来，如果大家都预期楼市会跌，那么钱就会流出楼市，楼市也就真的会下跌。在这种情况下，即便是有再多的人需要住房，但只要他们的需求缺乏支付能力做后盾，对楼市就毫无影响。“不买房运动”之所以是幼稚的，就在于其所能动员的人都是些无力对楼市施加影响的人，无疾而终是其必然的命运。但用楼市来投机也存在一个问题，那就是谁都担心会成为最后一个接盘者，以中国楼市的泡沫之大，最后一个接盘者势必彻底被套牢，很可能几辈子都翻不过身来，变“炒楼”为“跳楼”是免不了的。在这样一种心理阴影的影响下，当泡沫大到了一定程度，投机者就会表现出观望和犹豫。尤其是在房价已经引起了社会公愤，中央又一再表态要调控房价的情况下，就更是如此。实际上，在这次大地震之前，楼市泡沫已经出现行将破裂的迹象：比如，2007年上海商品住宅新开工近1600万平方米、竣工约2800万平方米，而成交的商品住宅，则只有2097.99万平方米，不足1／2。广州在2月进行的一项调查则表明：在广州市108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50%，17个楼盘跌幅在20%~40%之间，44个楼盘跌幅在20%以内。当然，这还不能叫崩溃，只能叫僵局。但对泡沫原理略知一二的人都明白，泡沫一旦不再继续增大，距离崩溃也就只差那么一点点了，而这次大地震，就成了捅破泡沫的那个“针尖”。

6. 房地产泡沫对金融业的影响及其相关对策

些西方国家的经济和金融学家认为，正因为这几年各国的股票市场持续下跌，尤其是高技术股的暴跌，促使大量资金从股市中流出，转而投向了房地产，使得房地产市场必然火爆起来。有的经济金融专家提出住房市场已像股市一样陷入了“非理性繁荣”。因为从根本上说来，房地产价格的上涨并不是供求关系发生了变化，住房的需求量并没有明显增加，而是人们把购买房屋作为赚钱的手段，尤其是一些养老基金、各种基金会、信托公司也都从股票市场和债券市场中退了出来，愈来愈多地插手房地产业。这就使得房地产价格虽然进一步上去了，然而房屋的“过剩”也在急剧增加着，进而促使不少城市的空置房屋比率不断上升，泡沫也随之膨胀了起来。
国家统计局最新测算的“国房景气指数”表明，2005年1~8月份，全国商品房空置面积同比增长14.1%，增幅比去年同期增加13.2%。其中，空置一年以上商品房面积为4 397万m2，同比增长11.5％。到2002年7月，全国商品房空置占压资金超过2 500亿元，居各行业不良资产之首。而房地产开发投资却继续保持快速增长，年底有望达到25％左右。空置住宅的压力急剧加大。
根据中国信托业季度报告统计，2003年第四季度共有34家信托公司发行了87个集合信托品种,募集资金总计86.6亿元。其中房地产信托品种37个，筹集资金35亿元，在各类信托产品中拔得头筹，且房地产信托的收益率也是高高在上。仅以近期在京推出的十几项投资产品为例，预期年收益率大多超过4%。其中，“金融街写字楼项目贷款信托计划”预计收益率为4.6%，法国欧尚天津第一店物业产权项目预计年收益率为6%，“第一城”产权投资理财项目甚至达到了8%，预期收益率远远高于银行同期的存款利率，也普遍高于国债投资收益率等。
不过可以肯定的是，高收益背后也隐藏着高风险。中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军表示，根据《信托法》规定，信托产品并不等同于存款那样的债权债务关系。信托产品的收益率都为预期收益，并非最终收益。这意味着开发商和信托公司在宣传单中所提到的预期收益率绝非“板上钉钉”，它很可能由于多种风险因素而发生变化。即便最后的收益率低了很多，投资者也只能默认，因为法律并不保护信托产品的预期收益率。
3 金融业内防止房地产泡沫的对策
总的来看，我国金融业目前防止房地产泡沫的对策主要有以下两方面：
3．1 完善房地产金融体制，建立预警体系，防患于未然
我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务。从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全；从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态跟踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。
3．2 灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场
　 近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议。但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号，多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜；各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。

7. 什么是房地产泡沫,什么是金融危机?要通俗的

房产泡沫通俗的讲就是，房子的价格不合理的超出其原有价值。随着价格的一路走高，最终达到无法承受而暴跌。同时伴随着大规模的银行坏账，百姓破产等现象。
金融危机通俗的讲就是金融产品（如股票，期货，基金，债券等）价格暴跌，银行坏账，金融类的公司大规模破产的现象。

8. 简单说说房地产金融泡沫是如何引起的 是《房地产金融》的考试题 非常感谢

　　所谓房地产金融泡沫，本质是由于采用房地产解决地方财政问题的政策，在集权体制的贪腐作用，以及资本追求利润的本能作用，三者共同作用下产生的。

　　第一，自1992年股份制改革后，国有资产大量流失，导致地方财政赤字问题日益严重。为了解决地方财政赤字问题，当时的解决方式是允许地方政府征收农业附加税。让农民来出钱弥补因国有资产流失而导致的地方财政赤字问题。但由于农民收入有限，连年被压榨的不但不愿继续从事农业生产，并且还有了大幅度的地方暴乱倾向。

　　所以在2004年起开始逐步取消农业税，以避免出现大范围的农业产出不足和农民暴乱的问题。转由以房地产为媒介，以提高房价的形式，向城市居民转嫁负担。以房地产收入来解决地方财政问题。于是就有了自2004年起始的房地产价格暴涨问题。

　　第二，集权体制不可避免的贪腐问题，极大地加剧了农民和城市居民负担的增长速度。在股份制改革中，被刺激起来的官员贪腐需求，在缺乏监管的环境下迅速增长。使得地方财政赤字问题加速恶化。

　　在农业附加税时代，这种恶化体现在，各级政府增加在农业税上的附加税额度逐年增加。而提供给农民的买粮款却总以欠条的形式出现。而在房地产时代，这种恶化就体现在，为了满足持续增长的贪腐需求，就反映在逐步被推高的房价上。毕竟只有更高的房价，才能替政府获取更高的财政收入。

　　第三，资本的介入。在房地产价格快速提升的情况下，资本不可避免的要进入该市场分一杯羹。介入的资本主要有：1，国有资产流失时期转移到个别人手里的资本。2，在政府和权贵的支持下，从银行借贷出来的资本。3，在改革后在商业经营中逐步积累的个人资本。而这些资本中，以在政府支持下的权贵资本为主。

　　这些资本的介入加速了房地产价格的迅速提升。使其远远脱离了其成本，实际效用与社会一般购买力的现象。产生了所谓的房地产泡沫。

　　综合来看，与历史上的其他泡沫事件主要以大量个人投资者，在自由竞争市场中的过度投机行为所致不同。中国的房地产泡沫主要是以政府的财政赤字与权贵贪腐，在一个垄断市场中所致。故中国的房地产泡沫与历史上的其他泡沫事件有着本质的不同。所以其破灭的过程也会与其他泡沫事件不同。