我国房地产企业进入国外市场有哪些障碍

1. 我国房地产企业进入国外市场有哪些障碍

1。商务成本（中国房地产企业的比较优势与制造业类似，即低成本优势，包括劳动力的低成本和工程技术、管理人员的低成本，但在现行的国际经济规则下，劳动力的国际流动受到非常严格的限制，制造业可以通过大量生产工业制品，将国际流动性差的劳动力转变为流动性强的工业制成品，而房地产产品的不流动性和人员的流动性使得这一比较优势的发挥受到限制。）
2。法律关系不同
3。语言和文化差异（仅仅把中文翻译成英文是不够的，还需要能够完整真实地把意思传递给对方，并在充分理解和掌握目的地商业文化惯例及礼节、社会风俗习惯等基础上进行有效率的、有针对性的沟通、谈判。）
4。缺乏足够的资金支持（中国对外房地产工程的金融服务不能满足承接国际工程的需要。如企业获得外汇资金信贷的渠道单一，出具融资保函困难，保函风险抵押要求过高，超出企业承受能力；为房地产工程服务的政治风险保险目前是空白，政策性金融支持规模太小，政策性金融支持的管理和运作机制不完善、透明度低，出口保险的保费太高，加之行业资本不雄厚，企业自身资金能力欠缺，这严重制约了中国企业开拓海外市场。）

2. 我国房地产企业进入国外市场有哪些障碍

1。商务成本（中国房地产企业的比较优势与制造业类似，即低成本优势，包括劳动力的低成本和工程技术、管理人员的低成本，但在现行的国际经济规则下，劳动力的国际流动受到非常严格的限制，制造业可以通过大量生产工业制品，将国际流动性差的劳动力转变为流动性强的工业制成品，而房地产产品的不流动性和人员的流动性使得这一比较优势的发挥受到限制。）
2。法律关系不同
3。语言和文化差异（仅仅把中文翻译成英文是不够的，还需要能够完整真实地把意思传递给对方，并在充分理解和掌握目的地商业文化惯例及礼节、社会风俗习惯等基础上进行有效率的、有针对性的沟通、谈判。）
4。缺乏足够的资金支持（中国对外房地产工程的金融服务不能满足承接国际工程的需要。如企业获得外汇资金信贷的渠道单一，出具融资保函困难，保函风险抵押要求过高，超出企业承受能力；为房地产工程服务的政治风险保险目前是空白，政策性金融支持规模太小，政策性金融支持的管理和运作机制不完善、透明度低，出口保险的保费太高，加之行业资本不雄厚，企业自身资金能力欠缺，这严重制约了中国企业开拓海外市场。）

3. 我国房地产企业进入国外市场有哪些障碍

1。商务成本（中国房地产企业的比较优势与制造业类似，即低成本优势，包括劳动力的低成本和工程技术、管理人员的低成本，但在现行的国际经济规则下，劳动力的国际流动受到非常严格的限制，制造业可以通过大量生产工业制品，将国际流动性差的劳动力转变为流动性强的工业制成品，而房地产产品的不流动性和人员的流动性使得这一比较优势的发挥受到限制。）
2。法律关系不同
3。语言和文化差异（仅仅把中文翻译成英文是不够的，还需要能够完整真实地把意思传递给对方，并在充分理解和掌握目的地商业文化惯例及礼节、社会风俗习惯等基础上进行有效率的、有针对性的沟通、谈判。）
4。缺乏足够的资金支持（中国对外房地产工程的金融服务不能满足承接国际工程的需要。如企业获得外汇资金信贷的渠道单一，出具融资保函困难，保函风险抵押要求过高，超出企业承受能力；为房地产工程服务的政治风险保险目前是空白，政策性金融支持规模太小，政策性金融支持的管理和运作机制不完善、透明度低，出口保险的保费太高，加之行业资本不雄厚，企业自身资金能力欠缺，这严重制约了中国企业开拓海外市场。）

4. 我国房地产企业进入国外市场有哪些障碍

1。商务成本（中国房地产企业的比较优势与制造业类似，即低成本优势，包括劳动力的低成本和工程技术、管理人员的低成本，但在现行的国际经济规则下，劳动力的国际流动受到非常严格的限制，制造业可以通过大量生产工业制品，将国际流动性差的劳动力转变为流动性强的工业制成品，而房地产产品的不流动性和人员的流动性使得这一比较优势的发挥受到限制。）
2。法律关系不同
3。语言和文化差异（仅仅把中文翻译成英文是不够的，还需要能够完整真实地把意思传递给对方，并在充分理解和掌握目的地商业文化惯例及礼节、社会风俗习惯等基础上进行有效率的、有针对性的沟通、谈判。）
4。缺乏足够的资金支持（中国对外房地产工程的金融服务不能满足承接国际工程的需要。如企业获得外汇资金信贷的渠道单一，出具融资保函困难，保函风险抵押要求过高，超出企业承受能力；为房地产工程服务的政治风险保险目前是空白，政策性金融支持规模太小，政策性金融支持的管理和运作机制不完善、透明度低，出口保险的保费太高，加之行业资本不雄厚，企业自身资金能力欠缺，这严重制约了中国企业开拓海外市场。）

5. 有哪些海外房产投资历史教训及如何正确解决？

　　以下海外好房网独家：转载请注明海外好房网。
　　仅2015年，国人投资美国房产1100亿美元。在海外房产投资热潮中，哪些是需要注意的？有哪些实际发生的案例？重建、开发、住宅都有哪些经验教训？做海外房产6年了，从做好学区别墅，到土地开发、奢华酒店、顶级大楼出售，一路走来，感慨良多。见识过很多海外开发商、中介、大陆中介，标题党、骗局等见过很多。真正静下心来，为客户着想的，凤毛麟角。都想一次性赚一把大钱。
　　　　
      经历很多之后，感觉还是做海外好房子，重新回归到地段这个老话题。这篇经验文章一出，肯定会得罪一些中介。但我们如果不说，对不起海外房产投资客。

　　一、海外二手房投资注意事项
　　1、以美国房产为例。美国房产正常的二手房，卖家给售价5~6%佣金，给卖方经纪公司、卖方经纪人、买方经纪人、买方经纪公司。大陆人买房，基本通过买方经纪人。买方经纪人，纳税后，一般得到1.5~2%的佣金。比如35万美元的房子，纳税后，买房经纪人得到5000美元佣金。但是很多大陆中介和少数美国经纪人，本来是35万美元可以买到，要客户39万美元买，赚4.5万美元。其中4万美元，一般卖家要求买方经纪人自己纳税。过户文件、政府网站显示购买价格是39万美元，不露痕迹，你还真的以为是39万美元买的。

      2、这部分就缺少对当地行情了解、缺少估价环节。当然，有的地方是需要加价的，比如2015年、2016年旧金山好学区Palo Alto一些别墅。2012年洛杉矶好学区Arcadia确实需要加价。

      3、文件规范、信息齐全。一些中介给的买家文件很不清楚，非常模糊，这绝对有问题。海外所有买房购买文件，包括报价文件，字体就像课本一样清晰，并且都是标准化的。这种骗人伎俩现在很少了。另外，购买文件上，没有卖家信息、过户公司、律师信息，就不要买了。违反常理必有妖。

      4、解决办法：和卖家直接沟通、进行评估。但有的买家不去海外实地考察，没时间或者其他原因，没去成，怎么办？其实很简单，在购买时，经纪人或中介，在购买文件上，写清楚卖家的联系方式，包括邮箱、电话号码、地址等基本信息，还有过户公司或过户律师信息。因为一般买房都有反悔期，一般7~10天，买家可自己选择。这样买家有时间去无条件反悔。在这个期间内，买家即使交了定金，也可以和卖家沟通后反悔。另外也需要进行评估。靠自己和一些专业人士，比如房产中介公司和良好声誉经纪人。

      二、海外新盘投资注意事项
      1、海外新房最具欺骗性。开发商的新房，资料很漂亮，房子也漂亮。价格也不菲。不是说不好，一些中介在价格上做了手脚。开发商为了逢迎大陆人口味，3、4门号都消失，很多带8，为了卖掉房子，也是拼了。中介只要卖掉房子，开发商不管你卖多少，他们只想得到他们的价格就行。

      2、独家代理。要是我们买，我们绝不买独家代理的楼盘。独家代理=独家价格。独家代理一般和开发商谈好，给一些楼盘，让中介卖掉。开发商只保证他们的最低价，额外多卖的价格，中介拿走。这个钱赚的最舒服。做做广告、宣讲会、讲座等，开发商有资料样本，很漂亮，好忽悠。国人最喜欢新房。新房只要位置好，确实不错。独家代理一般都和开发商混熟了，什么都可以谈，穿一条裤子。有些开发商还过来参加宣讲会。还有的可以为中介在网上改价格，甚至有的在出售前就和中介谈好，真实价格和挂价。不露痕迹，很高明的手法。而且开发商也说这是他们的挂价。服气了吧？

      3、真正价格。现在哪有好好静下心来赚佣金？80万美元的房子，卖给你85万美元，你看不出来。20套就赚100万美元，这在海外算小富翁了。20套80万美元的房子，再加上80万美元佣金，180万美元，平均每套赚9万美元，反正买家不懂，过几年就中介就可以跑路了。

      4、解决办法：估价。万变不离其宗：估价。开发商的价格和当地已经售出房价相比，是否差距很大。包括房型、售出时间、价格等，一定要看大多数，而且要看当地人买的价格。

      三、国内开发商的海外房产项目注意事项
      1、长时间在国内做推广。很多国内开发商海外开发的楼盘，在国内卖了几年，目前还在卖！真要是好房子，早被当地人买光了。不管有多少套。真正好房子，是不需要在国内大肆做广告的。在2、3个月内全部卖掉的，是不错的。但不是全部卖给大陆人，那不算。当地鬼佬觉得好，才是真的好。那种给下属们购买，带指标任务卖掉的不算，这不是市场经济做法。

      2、卖了几年还在卖的，一般有以下问题：
      A、价格虚高。很多卖了几年还在卖，真要是好房产，国外当地人早就买光了。哪用忽悠国人好几年。当地人迟迟不买的，肯定有问题。

      B、地段不好。很多国内开发商，因为坏在职业经理人手里，地段越不好，职业经理人越搞到钱，因为地价不菲，吃亏的是老板。

      C、质量不好。关键是材料和当地开发商有差别。材料在外形上面看不出来。很多东西看着漂亮，中看不中用。这种小聪明实际上是傻子。一旦缺乏信任，以后的路很难走。

      四、买房移民注意事项
      1、美国买房移民：买房和移民没关系。美国买房和移民没半毛钱关系。真的买房可以移民，美国那么多的开发商房子早卖光了！还用到中国做广告？纽约曼哈顿房产均价160万美元，难道买房子就送移民身份？正常的区域中心就是50万美元办理移民。实际上区域中心拿到的是40万美元，10万美元被大陆中介截留了。所以美国50万美元EB5移民，不可能全部归还50万美元的。有移民中介和我们说，介绍客户卖掉，给我们1万美元，有的说给5万美元。

      2、美国买房移民2：中介说法。买房移民中介说法是，客户50万美元的房子，开发商先作为EB5移民资金用途，移民后50万美元不是要退还给客户吗？那么不退还，直接买开发商的房子，这样移民、买房两得。但这个经不起推敲。

      3、美国买房移民3：条件不成立。首先50万美元变为40万美元，移民中介拿10万美元。其次EB5移民有风险，买房移民是建立在100%成功基础上。万一不成功呢？第三最主要的，开发商的买房移民，有那么多移民名额吗？建商工人不算解决就业的。100个名额，就是解决1000个就业机会。1000人啊1000人，见过美国哪个小区建后用1000个员工？一般用5、6个，10个算超级大的了。才1个名额。他们又说间接的也算。间接的总超不过直接的吧？说白了就是变相卖房，而且不是真正价格，先被中介赚了10万美元。

      4、买房可以移民国家。以西班牙为例。 有北京投资客在西班牙买的50万欧元的房子，后来发现只有30万欧元，北京中介赚了20万欧元，10套房子就净赚200万欧元，折合人民币1400万，轻松成为百万富翁。有这样巨大的利益，谁还去赚那个可怜的佣金？

      五、美国NNN商业地产注意事项
      1、NNN商业地产。NNN商业地产意思是房产税、物业费、保险全部由租客缴纳。刚开始星条置业在国内推美国NNN商业地产的时候，信的人极少，只有长期在美国的华人知道这种地产形式。N就是No的缩写。就是房主不要缴纳房产税、不要缴纳物业费、不要缴纳保险的意思。

      2、绝对NNN美国商业地产。NNN商业地产不一定房主零责。有的房主需要负责屋顶或结构，有的是房主全部负责的NNN商业地产。房主零责的都是绝对NNN商业地产。所以一般买零责的较好。因为屋顶和结构维修起来花费很大，而且是很大的责任。一旦出事，就是大事情。

      3、总公司担保。有总公司担保的不一定是好的商业地产。绝对很好的商业地产，不需要总公司担保。只有房主不放心租金，要求总公司担保租约履行。商业地产最主要还是地段。地段很好，才是真正意义上的担保。地段、地段、地段，绝对的真理。国人在这方面误区最大。认为总公司担保的才是好的。其实还是地段是最重要的。

      4、高回报。一些国内中介用高回报来吸引客户。商业地产还有其他因素。人口密度、收入高低、租约长短、租约形式、地理位置等。租约短的，比如剩余租约1、2年的，9%净回报比比皆是。租约越长，净回报越低。一般10年NNN租约商业地产，租金净回报6%.一般来说，美国东西海岸商业地产租金净回报很低，5%正常，6%算很高的，因为东西海岸房价高。

      5、高回报风险计算。很多国人喜欢高回报的商业地产。一般情况下，租约短租金净回报高。假如剩余租约2年，净回报9%，售价100万美元。那么租金每年9万美元。如果是好的地段，租客经营很好，应该2年后到期会续租。续租一般会增加租金。比如增加10%，算正常的租金增长，2年后年租金是9.9万美元，租约是新的10年。到那时，按照6%卖掉，售价将会是165万美元！2年后65万美元为什么不赚？肯定有问题。卖家缺钱那是不可能的。我们做6年了，也从来没听说卖家因为缺钱卖掉商业地产。高回报绝对的高风险。

      六、海外房产开发注意事项
      1、地段为王，品质第一。有一些卖了几年的，还在国内推广的，地段不怎样。海外房价这几年正上涨，地段好，价格高一点也会卖掉。但是有一些地段确实不怎样。钱花的也不少。问题来了，到底谁赚钱了？家家有本难念的经，里面的水很深哪。但不管怎样，地段、品质最主要的。否则就会坏了自己名声。出师不利，开始就失败了，以后还怎么玩？刚开始就开始想着歪点子，世人都在盯着呢。有的是国企在海外开发，企业员工都在盯着呢。高处不胜寒哪，再不小心翼翼，将步入深渊。如果想赚一笔跑路，跑的了吗？如果品质不好，那名声完了。只能忽悠国内客户了。老外一般很仔细的。海外房产开发，到底还是长期工程，和国内卖毛培房不一样。

      2、资金快速回笼。卖了几年还在国内做广告的，其实浪费几年时间。一般开发到售完，2~2.5年完成。花了4、5年还在卖的，如果选优良地段，价格适中，快速卖掉，又可以再开发一次了。出售时间长，对老板、经理也是一个精神压力。其他人也会谣言四起。如在国企，政绩变为败绩。如果有人举报，被纪委请去喝咖啡，那真是干活不如不干。

      3、不一定非得和著名开发商合作。其实这是为了在国内增加人气。是给国人看。一般情况，要和当地建商合作开发倒是有必要。因为不和当地建商合作，可能当地政府会派人来找茬。和著名开发商合作，虽然他们的价格不菲，但是名企效应，会增加售价，也增加自己的名气。老外建商现在见到国内开发商就笑，找上门来的，不宰白不宰。有海外建商和我们说，他们最爱大陆开发商。但海外房产最重要的是地段，而不是谁开发。

      4、当地充分调研，法律手续齐全。万达西班牙大厦项目是典型代表。后任市长不买前任的帐。当地也有反对声。不能把国内的做法惯性思维用到海外。老外可不买账。在开发前，最好先调研。老外最好是对华友好的国家，至少是中立的。

      5、时间段选择。最好是在地价最低时买进，房价最高时售出。因为买进到出售，一般需要1~2年时间预售。所以预计2年后房价下跌的城市，最好目前不要买地进行开发。但不是说一定不能买，只是少赚而已。只要地段好，还是可以开发。

      七、海外旧房重建注意事项
      1、时间段选择。以洛杉矶为例。2012年进行旧房翻新是最佳时间段。那时候房价低，旧房很便宜，2014年出售是很好的。现在洛杉矶价格已经很高。而且基本靠华人拉动房价。2012年洛杉矶买房很火爆啊。但是洛杉矶现在推到重建没有以前赚的多。2012年在洛杉矶Arcadia阿卡迪亚买旧房重建，2014年售出，确实赚了很多钱。300万美元买旧房，90万美元建设，700万美元售出很正常。现在房价高昂，地价也高昂，房价有下跌趋势。因为洛杉矶和温哥华一样，完全是靠华人买房。华人现在冷下来，买的人少了，另外现在外汇管制，人民币出不去，造成海外豪宅价格下跌首当其冲。所以前几年很好的市场，现在到不一定是很好市场。悉尼也是这种情况。当地媒体预计悉尼房价将腰斩。我们认为这到不至于，但是下跌是肯定的。

      2、地段：CBD、最好学区。比如纽约，翻新、重建最好在曼哈顿，旧金山最好在Palo Alto学区。这样就是房东市场，买的人多，无形中售价也增高，买家相互去抬价。旧金山Palo Alto为例，现在建好出售，一般有7个买家竞争。在最优地段主要是为了不愁卖。即使房价下跌也是如此。房价再下跌，优质房产房子还是有人买。不是优质的就难说了。这也是一种预期保证。

      3、资金准备。前提是有资金准备。中型城市50万美元，大城市300万甚至更多资金。比如亚特兰大，40万美元可以重建一套。资金需要在海外银行账户。最好早早出去，为申请贷款做准备。当然，不贷款也可以。

      4、找当地规划师、建商。当地规划师熟悉当地规则，和当地政府长期打交道，人际关系较熟悉。熟悉当地法规和热卖房型，熟悉当地居民情况。最好找当地建商，他们和当地居民熟悉。居民万一有意见，他们也能摆平。

      5、重建与卖房。旧房重建和买房差别很大。中介卖房子很容易，随便忽悠即可，反正不是自己买，花别人的钱心不疼，也没感觉。旧房重建不一样，那真是要赚钱的。卖房不一样，房价即使下跌，租金还在。重建、开发就怕高价买进，房价大跌时售出。所以重建比卖房子专业性要高多了。没做过，不懂人士就不要吃这碗饭。

      6、海外旧房重建核心。海外旧房重建核心，和海外房产投资是一个道理。除了华人炒作、买房，还有地理因素、人口增长、学区、气候、经济发展等因素。现在，华人该炒的已经炒了，一窝风已经过去了。温哥华、洛杉矶、悉尼、伦敦都已经炒过了。房价都炒的下跌了。那么现在重建核心看什么呢？房价看经济，经济看公司，公司看技术，技术看未来趋势。所以主要还是看城市核心竞争力。按照这个理论，硅谷在5~10年内是可以做的。世界从互联网到移动互联网，下一个是什么？有2个，一个是虚拟现实技术，另外一个是AI人工智能。这2个都在硅谷公司手里。科技对一个城市竞争力越来越重要。注意事项估价是必须程序，自己不会，可以请人。最好和卖家直接谈，不要绕过很多中介，每个中介都要扒一层皮。未来趋势最重要。


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6. 中国房地产实现海外扩张需要克服哪些困难

冯仑的中国中心，一开始就是瞄准国内市场，其实质是依托中国产能输出架构起来的产业地产平台，其实是冯仑的无奈之举，国内的玩不转了，玩国外的了，但实际面积的问题，是产业地产里碰到的问题，即企业落地的问题，这个问题比较麻烦，涉及问题比较琐碎，所以估计近期的发展会减缓一些，在熟悉美国产业法规环境后会日趋改善，所以说中国中心失败还为时尚早。
至于上海岛，一开始就是温州人的一个笑话，想通过热点投资带来市场引入，非理性因素太多，有着太多的理想化判断。
不论是美国、还是欧洲地产市场，中国地产海外扩张为时尚早，2个原因：
1.地产是各国政府的核心利益，是具有排他性的投资项目，不是在中国这样盖了卖那么简单的事情。。。。。。普罗斯、腾飞这种大型国际化地产公司，背后都是有各国政府利益驱动的。这都不是玩现金流的企业，是玩资源控制的企业，嘿嘿，在多说要被雷劈了。。。。
2.国家经济延伸触点不足，实际上良性的地产开发都是已产业为依托的，中国产业水平尚处于较低水平上，产业输出能力低，导致不具备国际化地产开发的基本着点。。。所以难啊

7. 海外房地产投资的特征有哪些呀，了解的说说？

你好，一般有以下这些特征：投资对象的固定性和不可移动性、具有高投入和高成本性、房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本、一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多等等。更多海外房产信息，可以登录瑞铂官网了解了解。    

8. 房地产怎么引入到中国的企业

银行对房地产大量的放贷同时也接受了 房产抵押贷款,企业不仅向银行借贷也在市场上进行其他的融资,因 此他们会把大量的资金投入到房地产市场【摘要】
房地产怎么引入到中国的企业【提问】
银行对房地产大量的放贷同时也接受了 房产抵押贷款,企业不仅向银行借贷也在市场上进行其他的融资,因 此他们会把大量的资金投入到房地产市场【回答】
80年代初，应该是1983年，一个中央发文里说：我国的房地产市场将由商品房和保障房两部分组成，并且规定了详细的执行办法和细则。从那时起，商品房开始大行其道，也就有了商业化的房地产。一路走来，地方机构发现商品房是个香饽饽，可以有很多收入，可以很大力度的支持地方财政和地方发展；而保障房只是个累赘。可以想象，在这种情况下，商品房空前发展，它的双胞胎兄弟却越来越萎缩。【回答】